金地·博登湖价格制定及策略分解说明 瑞峰地产 市场背景 市场评测 价格测试 付款方式、出价策略 定价说明体系 市场背景 市场背景——项目回顾 项目基本概况： 户型统计表 现阶段进场客户分析 关键词：区域价值——本项目前期宣传获得较理想反响；户外及电视媒体推广后受关注度明显增高，证明本项目的区域效应能提高项目的形象占位； 关键词：产品契合度——客户所咨询及感兴趣户型与本项目极为接近，证明产品与市场需求的契合度较高； 必须关注： 深圳客户所占比例严重偏低，如最终深圳客户缺席，必将影响本项目高位产品的价格支撑及后期售价的拉升； 客户对目前卖场形象不满意以及感觉与金地往史开盘手法大相径庭而表现出强烈的心理暗示，此方面会为定价制造约束门槛； 湖，水等景观体系未能高端亮相，损失部分核心价值点； 现时上门多为塘厦“老农民”一族，对金地品牌认知度有限； 客户进场情况与定价关联的综合评价： 市场背景 市场背景——东莞市场情况 东莞楼价从2005年开始经历上涨启动、价值回归、非理性上涨三个阶段； 地产新政…… 07.9.27第二套房贷新政； 央行频繁加息：07年央行6度提高房贷利率; 十次提高银行存款准备金率. 07.10.1执行政策：《物权法》等； POLICY： 进入2008年1月价跌量升，杀跌出货迹象明显 进入11月均价回调，12月均价在优质盘拉动下反弹，成交量回稳。 结构性调整特征明显。2008年1月价跌量升，杀跌出货迹象明显 长安1号 时尚岛蓝钻 湖景壹号 滨江花园 金色华庭二期 三正财富新地 新世纪·领居 金色华庭二期 三正财富新地 新世纪·领居 进入2008年1月价跌量升，杀跌出货迹象明显 春节前，楼市冰冷，供需环比缩减一半，市场观望仍在持续； 住宅供应同比增加三成，需求同比缩减一半，后市消化压力持续加大。 自2007年9月27日房贷新政出台后，东莞楼市经历了开发商护盘力挺房价、个盘分化结构性上涨、取消购房入户政策楼市遭遇短期阵痛等阶段，目前遭遇寒冬天气更使得楼市进入短期的低迷期。短期东莞楼市前进方向并不明朗，置业者、投资者仍在持币待购；开发商不断试探市场相应在调整应对策略；买卖双方仍在僵持，但同时卖方市场正在向买方市场慢慢转变 一周市场扫描——杀跌出货 上周成交的70个盘中， 涨18个、平10个、跌42个； 上周整体均价5551元/㎡， 较1月下降7.4%； 08年东莞市商品房供应总量超过1200万㎡ 2008年东莞市商品房供应总量（2006年8—12月存量、2007年存量、2008年潜在供应量总和）达到了1264.52万㎡（2008年潜在供应含不可售面积），商品房市场供应量巨大，后市消化压力进一步加大 08展望 市场背景——塘厦市场情况 深圳现象:楼价有下调压力，下调幅度在10%-20%左右 结合房地产市场特征，将房价走势分为短期走势即3月均线，中期走势即6月均线，长期走势即年均线。 从2005-2007年上半年数据看，在几次大的调整过程中，短期均线均未跌破中期均线，在中期均线附近有强支撑，并形成新的上涨动力。 结合深圳全市二手房均价，短期均价走势从11月开始已经跌破中期均线，掉头向下，并于年度均线十分相近，短期内房价下跌趋势形成。且自12月开始，中期均线也出现了下跌的态势，下跌趋势已经形成。。