香江·国际城（暂定名） 前期策划方案第一部分 区域市场概况 第二部分 项目综合分析 第三部分 商业部分各项定位 第四部分 商业产品设计内容 第五部分 物业发展思路 第六部分 物业价格策略 第七部分 住宅产品优化 第八部分 案名及释义 第九部分Logo及视觉
目录 Contents一
区域市场分析
Hebei xiangjiang real estate晋州简介
区域市场概况
“中国鸭梨之乡” “唐代名相-魏征故里” “全国绿化先进县”
1991年，国家撤晋县设晋州市。 晋州市位于河北省中南部、滹沱河河流域，石德（石家庄至德州）铁路、沧石公路（307国道）、石黄（石家庄至黄骅）高速公路横经县境。 总面积619平方公里，人口66万，下辖8个镇2个乡，4个城区办事处，共224个行政村。 晋州市农村经济发达，整体经营实力和规模大于城镇商户。如马于果品、槐树建材、鼓城禽蛋、冻河头皮革服装、新风绒毛。晋州区位
区域市场概况
西距省会石家庄市50km 东北距首都北京300km 距离藁城18km 距离辛集18.4km 距离正定43km 距离无极17.8km 距离深泽22km 距离新乐46.5km一
晋州经济、产业、规划
区域市场概况
经济：2009年，经济总量在曲折中较快增长，综合实力有新提升。全市地区生产总值完成129.1亿元，同比增长10.8%。地方一般预算收入完成2.42亿元，增长11.6%。城镇固定资产投资完成60.9亿元，增长30.6%。社会消费品零售总额完成41.3亿元，增长22.5%。城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到12745元、6794元，增长14%、13%
产业：晋州的主要支柱产业有：轻纺、建材、化工、机械、食品、轻工印刷等行业
规划：1、城区发展依循“西缓东进，南控北展”的八字方针，加大纺织园区的投资力度，抓紧城市建设，打造河北省一流县级市；2、打造“一街两区两园一湖”；3、基础设施建设与城市美化
经济水平尚可
规划利于本案
产业发展提升收入水平楼盘供应版块
区域市场概况
东部：朝阳南区、龙头花园、 南部：运达时尚公寓、果品市场配套住宅 中部：朝阳公寓、阳光盛景、本案 西部：盛景小区
东部版块位于城市拓展区域，市内外交通便利，产品形式为多层+高层，版块无入住高层
中部版块越来越受到房地产开发企业的青睐，因为其属于市中心，配套较完善，美中不足的就是市政设施相对落后
南部版块运达时尚公寓已经封顶，总建面3万㎡。果品市场配套住宅为南城项目，售价较其他楼盘低
西部版块位于魏征公园附近，以多层封顶的盛景小区为代表。购房者需求
区域市场概况
从右图中可以看出：综合分析被调查者， 3室2厅为晋州受访者主要关注户型，所以应作为楼盘的主打户型。在购房上更喜欢选择具有实用性的户型设计
【龙头花园】主力户型
【名人公馆】主力户型
【阳光盛景】主力户型一
购房者需求
区域市场概况
物业管理、交通便利、公司信誉、周边环境是受访者关心的重点。 综合这些关注点的客户比重占到67%
一
晋州市首次购房与改善条件的客户比重相仿，证明了没有房产的与拥有房产的都有购房的意向。投资客户占到5%楼盘总体评析
区域市场概况
发展阶段：区域市场正经历着从多层到高层的居住观念的转变，开发企业还没有意识到规划景观、宣传推广的重要程度； 建筑形式：电梯洋房、高层产品为主，以大面积三居为主力户型，区域没有别墅在售项目； 价格走势：整体运行在2500-2900元/㎡之间，绝大多数没有促销活动，购房者可接受按揭付款； 消费需求：高中低客户没有明显划分，有钱有势的一小部分人会选择自己 买地盖别墅，产品类型上更偏爱板式高层，面积需求以120-140㎡为主； 市场预期：从市场反应上看，各楼盘销售向好，但是近段时间国家政策频 出，一小部分购房者开始观望，但不会波动整个区域市场。。