东陇海线经济实力最强的县级市 苏北昆山 辖24镇，人口169.7万，是江苏人口第二大县 中国四个第一 板材 大蒜 银杏 石膏 2009年进入中国百强县，名列第91位 项目属性界定 核心问题界定 项目竞争力表现 项目定位 平均容积率：2.2 一期：1.7-1.8 二期：2.5-2.6 总建面约：70万平米 一期 177亩 二期 296亩 商业部分规划：约10万平米 地块南：4排商业3条街（总长5公里） 地块西：沿街商业街 地块东：沿河商业街 规模属性：住宅+商业街的规模大盘 老城区 开发区 邳州经济开发，01年启动，06年被批准为省级开发区后，进入快速发展期 项目位于新城区门户位置 邳州处于老城区向新城 区发展的过度阶段 新城区：房地产发展处于起步阶段，属于陌生区域 西城板块 老城板块 板块标志：行政中心 价格：2400-5000元/㎡ 产品类型：以低密度为主，小高层暂不推售 板块标志：老城核心区 价格：2500-2900元/㎡ 产品：多层、小高层为主 板块标志：锦江广场 价格：2200-2400元/㎡ 产品：多层、小高层 新城板块 项目用地 兴国路 海河路 长江路 4000亩沙沟湖农业示范园西门 京杭运河支流 邳州高级中学 家居城 邳州行政中心 邳州体育馆 新城区：以行政中心为代表的共建陆续投入使用 问题的提出 如何解决陌生区域的问题？ 思路：树立未来城市中心形象。 可行性？ 项目位于城市发展的中心位置 项目所在位置为政府规划的新城区商业中心 结论&启示 项目位于新城区，属于现阶段的陌生区域，未来的中心区 规模属性：住宅+商业规模型大盘 位于政府规划的新城区商业中心 项目属性：未来中心的中心 项目属性 开发战略 未来中心的中心/住宅+商业的大规模楼盘 做领头羊，引领区域发展 项目属性决定开发战略 引领市场发展，需要在产品方面树立NO1的形象 建筑 / 景观 / 配套 / 户型等 人物我有，人有我优 邳州城市刚刚进入工业化中期阶段 邳州2007年人均GDP为1394美元［按当年汇率兑换］，根据模型邳州处于工业化初期； 邳州2008年人均GDP为1863美元［按当年汇率兑换］，自08年起进入工业化中期阶段； 横向对比显示：邳州整体经济实力处于中等水平 沿东陇海线各区对比显示：邳州经济实力高于新沂市与东海县；次于徐州市区、连云港市区以及铜山县； 徐州市下属各县区对比显示：邳州经济总量处于第二位，但人均GDP不高处于第3位 沿东陇海线各区经济量对比表 徐州市下属各县区经济量对比表 纵向对比显示：邳州经济实力逐步增强但增幅大有回落 邳州市近4年GDP情况表 邳州市近4年人均GDP情况表 但近年来经济实力不断增强，但经济增长速度越来越慢，究其原因，近两年来板材出口受金融危机影响较大，企业出口创汇影响； 人均GDP增长水平相对一般，波动较大，特别07年下降趋势，08年回升，究期原因在于大蒜等产业获得丰收，人民收入增多； 市区社会消费品零售总额占比不大，市区对下属镇消费吸引力一般，影响邳州市区城市化进程 邳州全社会社会消费品零售额与市区额 新沂08年社会消费品零售额结构 邳州市全社会消费品零售额总体水平较高，高于徐州下属6县市中经济规模等发展最好的铜山县［08年铜山县全社会消费品零售总额为55.3亿］； 然而，邳州市级消费品零售额占比不大，08年远远低于新沂市［邳州经济总量与全社会消费品零售总额均低于邳州］的级消费品零售额；。