MARKETVIEW
图表5：进出口贸易
图表4：固定资产投资
图表3：社会消费品零售总额
图表2：国内生产总值（GDP）宏观经济
二季度中国经济增长动能依然稳健，增长
，较一季度仅微幅回落个百分点。经济
的新旧动能切换继续推进：高技术制造业和装
备制造业投资增速显著领先于一般制造业，而
尽管社零总额增速下滑至，但服务消费和
限额以下零售企业的较快增长反映出国内消费
市场在发展广度和深度上仍具巨大潜力
与此同时，我们注意到，持续去杠杆和中美贸
易争端升级影响下，经济的内外部不确定因素
亦显露端倪。上半年出口增速下滑至，贸
易顺差较上年同期收窄，月末外储规模
较年底下降亿美元，月人民币兑美元
汇率下跌逾。月末国内增长降至，
流动性持续收缩的背景下今年上半年债券违约
金额已超年全年
为应对这一系列内外部风险因素，央行于月今
年第三次下调存款准备金率，意期注入更多的
流动性。可以预见，随着下半年工作重心更多
由去杠杆转入防风险，存款专备金率仍有一到
二次下调空间。同时财政方面也将有所举措，
月个税征收方案再次迎来改革，个税免征额拟
提高至每月元，以进一步刺激消费增长
产业方面政府也做出了进一步开放的举措，除
四月央行宣布金融领域对外开放一系列措施外，
发改委于月初宣布了新的外商投资负面清单，
以及自贸区的相应负面清单，预计将带来以制
造业为主的各类产业新的外资投资机遇
两会再次重申房屋居住属性后，各地上马或加
强限住限购政策的城市进一步增加，截至上半
年共有余个城市颁布地方限购或限售政策
但受三四线旺盛销售态势带动，房地产市场销
售增长依然稳健，上半年同比上升。稳健
的销售数据带动了开发商投资意愿，月新开工
面积增幅呈一年来新高。累计土地购置面积增
幅也在月转正并持续上升，显示出开发商补库
存意愿上升。但综合来看，为应对内外部经济
风险，未来经济领域开放与适度放松会加大力
度，但房地产领域的调控政策将仍然持续
市场表现
0%
4%
8%
12%
16%20
40
60
80
100
200200200200200200200201201201201201201201201YTD
20（人民币万亿元）国内生产总值（左）
同比变化（右）
0%
5%
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25%
30%
35%51525
30
35
200200200200200200200201201201201201201201201YTD
20（人民币万亿元）社会消费品零售总额（左）
同比变化（右）
0%
5%
10%
15%
20%
25%
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40
50
60
200200200200200200200201201201201201201201201YTD
20（人民币万亿元）固定资产投资（左）
同比变化（右）
数据来源：国家统计局，2018年第二季度
数据来源：国家统计局，2018年第二季度
数据来源：国家统计局，2018年第二季度
数据来源：国家统计局，2018年第二季度
|2018，世邦魏理仕22018年第二季度世邦魏理仕研究部
-20%
-10%
0%
10%
20%
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50%
-2
-1135
200200200200200200200201201201201201201201201YTD
20(美元万亿元)
进出口总额(左)
出口额(左)
进出口总额同比变化(右)
出口额同比变化(右)
MARKETVIEW
市场表现
数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度
图表6：写字楼市场供需图表7：写字楼租金指数
2018，世邦魏理仕|32018年第二季度世邦魏理仕研究部
写字楼市场
第二季度中国写字楼新增供应万平方米，
环比回落，二线城市占比超六成。上
海、长沙录得新增供应超万平方米，二线
城市逐渐迎来多个地标项目落成，带动写字
楼市场整体品质升级
单季全国净吸纳量创历史新高，录得万
平方米，环比增长，同比增长
值得注意的是，上半年全国累计净吸纳量首
次超过新增供应。行业方面，维持强劲
扩张势头，贡献率攀升至首位，占比高达
，且在北京、深圳、成都和武汉四市新
增需求中居首。房地产以位居次席。而
得益于资金的迅速汇集，上半年联合办公等
第三方办公服务运营商在上海、杭州、成
都、重庆等城市加速扩张，贡献率。转
租公司在经济活跃、写字楼供应充沛的二线
城市不断涌现，其提供定制装修办公空间的
策略颇受当地终端客户认可，成都南延线板
块的转租公司转租租金溢价率最高可达
。此外，传统与新兴金融业以、
分居第四、第五
受需求动能集中释放推动，中国个城市统
计层面平均空置率至季末报，环比回落
个百分点；其中一线城市均值为，二
线城市
本季个城市写字楼租金延续分化走势，个
城市录得租金增长，个城市租金下跌，个
城市持平。空置率降至近年来新低的广州和
成都同以的环比增长领涨全国。除北京
外，北方城市受经济基本面影响租金表现疲
弱；相反受新经济带动，长江经济带二线城
市的办公需求更具活力，其中南京、杭州录
得租金增长，而重庆、武汉则因供应过剩而
有所下跌。整体而言，个城市优质写字楼
平均租金报每月每平方米元，同样本环
比增长
年下半年，个城市的写字楼新增供应
量预计高达万平方米，多个城市的平
均空置率将进一步攀升。而需求端受宏观经
济的影响不容忽视。一方面美中贸易争端加
速中国金融业、汽车制造业等领域进一步对
外资开发、有望带动相关产业外资租户的办
公需求扩张；另一方面，贸易战对钢铁、化
工、金融、制造、服饰等诸多中国企业产生
的负面影响将逐步显现，进而削弱写字楼需
求。此外，国内金融业去杠杆、清理整顿对
等民间、网络金融借贷平台的生存产生严
重影响，一批不规范、资金链脆弱的金融机
构的违约风险将显露。写字楼市场受非传统
金融类租户退租波及，需求端将产生更多负
面变数
0%
5%
10%
15%
20%
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2.0
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200200200200200200200201201201201201201201201YTD
20（百万平方米）新增供应（左）
净吸纳量（左）
空置率（右）
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Q1
200Q1
200Q1
200Q1
200Q1
200Q1
200Q1
200Q1
201Q1
201Q1
201Q1
201Q1
201Q1
201Q1
201Q1
201Q1
201Q1 2003 =
100
全国一线城市
二线城市
MARKETVIEW
市场表现
数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度
图表8：零售物业市场供需图表9：购物中心首层租金指数
|2018，世邦魏理仕42018年第二季度世邦魏理仕研究部
零售物业市场
上半年全国社零总额超万亿元，增速下滑
至；同时网上实物零售额同比增长
，在社零中的占比提升至。下半
年汽车关税调整所带来的滞后需求释放以及
个税起征点上调预计将对消费数据有所提
振
全国个主要一二线城市总计录得新增供应
万平方米，新项目的平均出租率达到
；多个标杆性物业如上海世纪汇广场、
深圳万象汇、长沙国金中心、成都悠方购物
中心等入市。现有老旧物业仍不断寻求重塑
的出路，位于北京华联商厦安贞店、华联商
厦广安门店于本季闭店，或被改造为联合办
公空间，另有宁波新世界江东店闭店调改
需求方面，、等国际潮牌
和国内大众服饰品牌开店热情不减；咖啡茶
饮、特色餐厅等餐饮品牌仍然是购物中心面
积的去化主力；而新零售业态发力实体商业
是近期市场亮点。本季天猫国际在杭州西湖
银泰开出全国首店，网易考拉首店入驻杭州
大厦中央商城，小红书之家在上海静安大悦
城开出全国第一家线下店，顺丰旗下首家丰
趣海淘哇噢全球精选店于重庆国泰优活
城市广场开业。无人支付、刷脸支付、电子
标签、智能云货架、试衣和试妆等新科技
成为此类业态的吸客亮点
与此同时，共享概念逐步注入零售业态，全
国首家共享零售空间未马市入驻北
京颐堤港购物中心，为设计师品牌提供短
期、灵活的产品展示和销售空间。美味不用
等创设的“共享餐厅”在上海日月光中心广
场开业，消费者可在共享餐厅内享用商场内
各种签约商户的餐点，该“共享餐厅”模式
还将在全国更多的一二线城市核心商圈拓
店
至二季度末，个城市平均空置率录得
，环比下降个百分点，购物中心平均
首层租金环比小幅增长
年下半年，全国个主要城市预计将有
近万平方米的新增项目入市，供应压力尤
存，但较之年，总量仍呈现减少的趋
势。更多风险资本涉足实体店，电商积极拓
展线下，国内服饰品牌城市和门店升级，以
餐饮最为活跃的体验式商业热度不减等因子
仍然促使实体零售业的持续回暖进程，二季
度中杭州与上海分别拍卖了两块核心位置综
合地块予著名香港零售开发企业，未来有望
铸就新的地标建筑，而企业也表达了对于实
体零售业已度过数年调整期的希冀与信心
70
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20Q1
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20Q1 2003 =
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全国一线城市
二线城市
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20（百万平方米）新增供应（左）
净吸纳量（左）
空置率（右）。