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600
650
Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1
20112012201320142015201620172018
来源中国文化和旅游部，第一太平戴维斯研究部
图2：入住率（四季度移动平均）按城市线级, Q3/2011至
Q2/2018
50%
55%
60%
65%
70%
75%
Q2Q4Q2Q4Q2Q4Q2Q4Q2Q4Q2Q4Q2Q4Q2
20112012201320142015201620172018
来源中国文化和旅游部，第一太平戴维斯研究部
图3：可租客房平均收入（四季度移动平均）按城市级，
Q3/2011至Q2/2018
200
250
300
350
400
450
500
550
600
650
Q2Q4Q2Q4Q2Q4Q2Q4Q2Q4Q2Q4Q2Q4Q2
20112012201320142015201620172018
来源 中国文化和旅游部，第一太平戴维斯研究部
表1：中国五大酒店城市，按五星级酒店客房日均价，Q2/2018
来源 第一太平戴维斯研究部
全国五星级酒店市场综述
一线城市与二、三线城市之间的差距在
2018年有所扩大。一线城市酒店客房日均
价增加至人民币841.3元（同比增长6.2％）
，二线城市则下降至人民币537.1元（同比
下降0.8％），三线城市小幅上涨至人民币
515.2元（同比上涨0.3％）
各线城市的五星级酒店入住率均迎来同
比增长，其中一线城市同比升1.5个百分点
至70.7％，二线城市同比升4.2个百分点至
62.5％，三线城市同比升2.8个百分至59.8
％
各线城市的五星酒店可租客房平均收入
均录得同比显著增长，其中一线城市上升至
人民币594.9元（同比增长8.4％） ，二线城
市增加至人民币339.4元（同比增长5.5％）
，三线城市增加至人民币310.8元（同比增
长1.1％）
中国酒店市场概述
无论对比去年同期还是此前三年同期平
均水平，各线城市的酒店入住率均出现上
扬，而二线城市的酒店客房日均价表现则不
及去年以及此前三年平均水平
20个城市中以武汉的酒店客房平均收入
增长最快，比此前三年平均水平高出24.2％
，展现出华中酒店市场的后发之力。入住情
况改善最为明显的是同为华中城市的郑
州，幅度达到11.3个百分点，但当地酒店客
房日均价大幅下跌29.8%。南京酒店客房日
均价比此前三年均价高出9.4%，表现优于
其他城市
2018年出境旅游人数估计达到1.62亿人
次（预计2019年可超过1.8亿），其中大中华
区以外地区约为8,400万人次（即不含赴港
澳台的游客），最受欢迎的旅游目的地均为
亚太国家—泰国、日本、越南和韩国
城市聚焦：长沙
长沙是湖南省省会，当地经济发展多元，
为华中地区的经济增长提供着重要动力
在本地特色湘菜以及蓬勃工商业的双重助
力下，长沙的商旅人数不断增加，且大部分
选择入住四星级酒店（入住率同比增长1.4
个百分点）
长沙是引领华中地区经济增长的主要城
市之一。如今中西部地区正在积极追赶沿海
超级城市。在此背景下，长沙的服务业得到
大力发展，在本地经济中扮演着越来越重
要的角色
2018年前三季度，长沙服务业占GDP的比
重约56.3%，较2010年增加了20.6个百分
点。服务业增长迅速，已取代制造业成为长
沙的经济支柱。此外，城市基础设施不断改
善—已有一条磁悬浮在运营，已开通城际
高铁（长沙至武汉只需一小时），到2021年
地铁线路将增至六条。受此双重推动，长沙
的商务旅客有所增加，这在全市四星级酒店
入住率上有所体现。此外，长沙的黄花国际
机场是全国第14个最繁忙的机场（按旅客
吞吐量）。该机场将进行两次扩建，分别于
2020年、2030年完成，最终旅客年吞吐量
将达到7,100万人次
长沙现有九家五星级酒店、21家四星级
酒店以及18家三星级酒店。未来三四年，长
沙的中高端酒店市场将持续扩张，预计会增
加3,000间客房。希尔顿不断推进在长沙市
场的布局，目前已向中高端领域注入两家汉
普顿酒店，另外2019年还将在豪华酒店板块
再落一子—康莱德酒店。当地及周边地区
的基础设施改善，加之华中地区的经济实力
持续壮大，将为长沙酒店市场的发展提供源
源动力
城市酒店数量客房日均价(人民币)
可租客房
平均收入
(人民币)
入住率
上海72 1,00473473%
北京61 88464373%
广州22 81756569%
深圳24 73853472%
三亚14 72748266%
图1：客房日均价（四季度移动平均) 按城市级，
Q3/2011至Q2/2018
酒店savills/research
-40.0%
-30.0%
-20.0%
-10.0%
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
来源中国文化和旅游部，第一太平戴维斯研究部
图5：湖南接待国际游客数量，2000年至2017年20
40
60
80
100
120
140
160
180
200200200200200200200200200200201
02011
201201201201201201万人
次
来源中国文化和旅游部，第一太平戴维斯研究部
来源 第一太平戴维斯研究部
酒店销售与投资
万科斥资人民币13.48亿元收购悦榕集团
在三个华西城市（成都、大理、丽江）的酒
店资产包，是2018年中国酒店市场最大的
一笔交易。近来，万科的业务重心不断向住
宅租赁市场倾斜，但对悦榕旗下高端酒店
的收购表明，万科的商业模式进一步趋于
多元化
2018年中国酒店交易额在亚太区居于首
位，较2017年增长显著。截至2018年第三季
度，交易额达到人民币259亿元，比2017年
全年交易额（156亿元）高出65.3％。中国取
代日本成为亚太区最大的酒店交易市场；后
者成交额约为人民币165亿元，同比仅增
0.6%
酒店交易主要集中在一线和二线城市，
此外云南的几个旅游热门市场表现不俗。多
数物业仍将以酒店形式运营，因此酒店改
造势头略有放缓。腾飞酒店在北京的资产
组合由全球最大私募股权公司之一的TPG
Capital与华住酒店集团合资收购，总价为
人民币11.56亿元。酒店资产包共计703间
客房，其中306间属于诺富特，另外397间属
于宜必思。TPG持有合资公司80%的股权
展望未来，预计TPG将继续关注全国范围
内的酒店资产收购机会
-锦江“狮子大开口”
2018年第三季度，由锦江国际控股牵头的
财团从海航集团收购了Radisson
Hospitality51.21％的股权；此前锦江业已
持有雅高酒店和华住酒店集团的少数股
份。经过此次收购，锦江集团成为中国最大
的酒店集团，并以全球范围内34.4万间客房
成为全球第七大酒店集团。利用Radisson
品牌既有的业务平台，锦江将可实现国际业
务的进一步渗透，为境外的中国游客提供
符合其预期的产品与服务
市场趋势
豪华露营的英文glamping系取glamour
与camping（露营）的合意而成，这一新兴
事物开始在中国扎根，尤其受到向往纯净大
自然的都市白领的追崇。在云南、甘肃和内
蒙古等较偏远的地区出现了一些豪华露营
地。虽然露营地的品质高低有别—从内蒙
古草原上的蒙古包到云南边境附近的豪华
山地旅行帐篷，但对中国境内旅游业的影响
殊途同归，都激发起游客探寻大自然、驰骋
无人之境的欲望。能在社交媒体上分享这样
的冒险旅程也是极为酷炫之事，因此年轻驴
友尤其向往豪华露营，将其视为一种度假方
式
在上文着重介绍的长沙，红色旅游日益升
温。长沙现存近现代名人故居数十处，包括
毛泽东与杨开慧故居、刘少奇故居、胡耀邦
故居等，此外长沙也是雷锋以及前总理朱镕
基的故乡
红色旅游吸引着大量国内游客，此外还有
一部分对中国近现代史感兴趣的国际游客
很多原本难得有游客问津的城市如延安、井
冈山和遵义，也迎来游人如织
随着中国登上世界舞台，这些对建国至关
重要的历史根据地不仅吸引着国人的兴趣，
也令他们感到自豪。红色旅游的影响力在诸
多方面都有所体现：全国现有革命专题博物
馆和纪念馆800余家,登记革命旧址及遗址
约3.3万处；马拉松也引入红色元素（韶山红
色国际马拉松）；万达也将在延安打造一个
红色主题文化旅游项目—延安万达城
康养旅游在本质上与豪华露营类似，但更
注重身心的休复疗养。随着城市生活压力的
累积，康养旅游在中国（和亚太区）逐渐兴
起，成为放松、解压的主要途径之一。酒店
可以在健康方面大做文章。健康、养身一直
是沿海或山区酒店特别打造的经典元素
近年来，中国的休养胜地更是日益受到国内
外游客的关注
2018年第二
季度客房日
均价 (人民币)
同比变化与此前三年平均水平比较 2018年第二季度入住率同比变化与此前三年平均水平比较
2018年第二
季度客房平均
收入(人民币)
同比变化与此前三年平均水平比较
一线城市860.91.1% 2.1%71.9%1.6个百分点3.6 个百分点619.23.3% 7.3%
二线城市534.2-1.4%-4.1%64.5%1.5个百分点4.9个百分点346.11.0% 4.0%
三线城市516.41.5%-2.9%59.6%2.1个百分点4.6个百分点308.44.7%4.7%
图4：一、二线城市五星级酒店指标，Q2/2018对比此前三
年平均水平
表2：中国五星级酒店重要指标，按城市级，Q2/2018
酒店savills/research51525
30
来源RCA，第一太平戴维斯研究部
图8：亚太区酒店成交额，按地区，2018年
24.7%
38.6%
6.0%
10.4%
12.2%
0.9%1.6%3.3%
1.8%0.5%
来源RCA，第一太平戴维斯研究部
表4：中国酒店市场部分交易，2018
表3：长沙酒店市场，Q2/2018
来源 RCA,第一太平戴维斯研究部
来源 第一太平戴维斯研究部
有越来越多的疗养胜地选择靠近人口密
集的中心城市。养云安缦酒店是中国第四
家安缦酒店，位于上海市闵行区的一处香樟
园林，周围多条高速环伺，距离上海市中心
仅约一小时车程。位于苏州工业园区阳澄
湖的音昱水中天（Sangha by Octave）距离
苏州市中心不到45分钟车程。即便商务人
士工作繁忙，亦可考虑在周末前往度假村充
电放松，不会妨碍日常工作安排
无论是周末小憩还是为期两周的深度解
压之旅，以健康疗养为目的的旅游日渐成为
国人的生活方式，不少酒店也在做出调整以
迎合这类需求
市场展望
2019年至2022年间，中国酒店预计新增
三星级以上酒店客房约17.7万间，其中约有
2.2万间位于四个一线城市。这说明除一线
城市以外，低线城市也对高端酒店青睐有
加，市场充斥着大量机会。新增酒店中有很
多属于万豪、希尔顿等国际大型酒店集团旗
下，此外也有瑰丽、卓美亚等在中国尚算小
众的酒店品牌。旅游基础设施的升级也将
为新兴二线城市的酒店市场带来利好，不
断开出新的酒店。到2022年，杭州、三亚、
重庆预计分别新增24家、14家、12家三星
级以上酒店
物业城市卖方买方成交额（亿元人民币）用途
悦榕中国酒店
资产
成都、
大理、丽江悦榕中国万科13.48租赁
腾飞酒店信托
北京酒店
资产包
北京腾飞酒店信托
TPG
Capital、华
住酒店集团
11.56租赁
雅诗阁公寓
信托中国酒店
资产包
上海、西安雅诗阁公寓信托阳光城集团9.8租赁
上海森兰项目上海安徽某私营企业朗诗地产9.77改造出租
北京金融街
国际酒店北京首创置业
工银国际控
股有限公司6.67租赁
长沙 酒店
客房
日均价
(人民币)
客房日均
价同比变
化
入住率入住率同比变化
可租客房
平均收入
(人民币)
可租客房
平均收入
同比变化
五星9498-5.1%63.8%-1个百分点318-6.6%
四星21338-0.4%70.6%1.4个百分点2381.5%
三星182350%67.7%-8.1个百分点160-0.7%
图7：中国酒店市场交易额，2007至Q3/2018
图6：长沙第三产业GDP，2018年第三季度与2010年的比较
63.10%
42.80%
35.70%
56.30%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2010Q1-Q3/2018
来源 长沙市统计局，第一太平戴维斯研究部
酒店。