缔造百年持续繁荣的购物中心 美格行商业地产 购物中心的规划与招商策略 一、商业地产与购物中心的市场定位 二、购物中心的业态规划与商户组合 三、购物中心招商的特点与存在问题 四、零售商家拓展分析 一、商业地产与购物中心的市场定位 商业地产发展的三个阶段 1、2000年以前 “商业、地产分离阶段” 2、2001——2005年 “商业、地产叠加阶段” 3、2006年以后 “商业、地产融合阶段 “商业、地产分离阶段”（商铺地产）特征 1、简单引用住宅开发模式来开发商业项目 2、地产商对商业项目的开发以“商铺销售”为主要目标，忽视商业项目的定位和业态规划，商铺销售多为直接销售模式 3、对商业项目的经营管理也简单停留于物业管理阶段 4、这个阶段多数销售的商业项目其结果大多经营混乱 “商业、地产叠加阶段” （商业+地产）特征 1、提出了“商业地产”概念，“商业地产”风靡全国，其开发模式已明显不同于住宅地产开发模式 2、将“商业”和“地产”进行简单叠加， “商业”更多地从属于“地产”，“招商”也是为了“商铺销售” 3、这个阶段的地产商仍以尽快销售商铺实现短期套现为主要目的 4、商铺投资者不成熟，容易为各种诱人的“返租”回报和付款方式所吸引并投资 5、多数项目不重视经营管理 “商业、地产融合阶段” （商业地产价值融合）特征 1、地产商与零售商关系将更为紧密、角色互相交融 2、“只租不售”渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则 3、“做对程序”成为商业地产领域的流行语 4、注重经营和业绩 5、商业地产金融功能和模式在国内将有广阔发展前景 “商业、地产融合阶段”出现的动因和历史背景 1、商业地产领域的市场机制正在发挥其威力 2、商业地产开发商实力增强 3、中国加入WTO，众多国际连锁品牌商家的进入，国内零售商家也日趋成熟并努力实行连锁品牌化 4、国家宏观政策允许国际基金介入商业地产领域 商业地产开发首先需要明确的问题 1、市场定位：购物中心、主题商场或专业市场？ 2、开发策略：短期收入或长期现金流（租售关系）？ 1、先招商再开发 2、开发程序：定位--规划--主力店招商--开工 3、只租不售是趋势 开发购物中心需注意的问题 购物中心分类 1、目标消费群体 2、经营特色 3、建筑特点 4、主力店定位 5、消费趋势 购物中心的5个基本定位 主题商场、专业市场的思考 1、目标商户的容量 2、培育市场的决心 3、自身物业的优势 4、竞争对手的压力 1、只租不售是未来发展趋势 2、如何解决现金流 租售关系 1、市场需要培育 2、规划和业态组合 3、商户调整 分割销售商铺对经营的影响 1、基金、信托 2、整体出售 3、卖其它物业留商业物业 4、卖部分商业面积 如何解决现金流 1、整卖主力店 2、卖沿街商铺 3、卖配套位置 销售哪部分尽可能减少经营问题 二、购物中心的业态规划与商户组合。。。。。。