中海大山地 2008年营销策略总纲 世联地产 2008年1月18日 谨呈：中海地产 写在前面…… 2008 大山地项目 面临怎样的 目标和挑战 目 标 树立项目强势品牌和良好市场口碑，形成大盘生命力，持续旺销 长期目标 现楼 南区197套别墅 在建 北区139套联排别墅 北区1044套高层 10套双拼别墅 复式160套，余20套； 多层140套，余3套； 公寓72套 项目背景 别墅余159套 项目总指标 总用地面积： 174998.4m2 总建筑面积： 237938.27m2 容积率：1.2 总户数：1762 停车位：1214 北区指标 用地：8万 建面：14万 容积率：1.55 总户数：1193 停车位：728 销售现状 叠加： 售21套，剩51套 复式：剩20套 多层： 剩3套 平地联排： 售5套,剩49套 山地联排： 售12套,剩12套 西区联排： 43套,未推 前期销售中300-400万的叠加单位、600万的山体联排消化较快，平地联排相对滞销。后续主力销售产品为总价在300-500万的叠加别墅,以及600-1000万联排别墅。 销售现状 现状：南区别墅已推东区154套，销售42套，还余112套；西区43套尚未推出； 北区别墅149套预计8月可以达到预售条件，高层预计10月可以达到预售条件． 2008年，是大山地的别墅年 从2008年3月－2008年12月，共计10个月时间，需要消化151套别墅，主力产品为总价在300-500万的叠加别墅,以及600-1000万联排别墅。平均每个月销售15套，每周销售4套， 大大超过07年年末各别墅项目的销售速度。 注：尚未发售单位按预估价格计算 目标分解 第一部分:大势研判 2007年房地产市场——深圳市场反应 7月直接针对外资的“限外令”出台 9月28日第二套房贷款首付四成政策出台 两个极端：“9.28政策”前后交易量呈现冰火两重天，9月28日之前，深圳周平均成交量为971套，9月28日之后，周平均成交量为399套，较之前成交量下降59%。 三个阶段 :2007年，6月、9月均是成交量的两个标志性高点，在随之而来的政策打压下交易量出现下滑，同时将交易量走势划分为三个自然区间,成交量分三个阶段跌到谷底，下降幅度分别为28.0%、42.6%。 投资客户比例在新政前普遍在40％以上，有些项目甚至高达70％。投资客活跃导致市场成交活跃。而新政后投资客被挤压，比例下降到30％以下。 新政前入市楼盘投资客比例变化 新政后入市楼盘投资客比例变化 2007年房地产市场——深圳市场反应 深圳楼市高价高速的黄金时代一去不返。 部分品牌开发商为确保年底目标的实现及快速回笼资金，纷纷采用低价策略拉动成交走量。 2007年房地产市场——深圳市场反应 2008年房地产市场预测 1 本项目后续将经历08、09年销售期，主要将经历市场的整固期到恢复期 2008年房地产市场预测 2008年房地产市场预测——市场验证 2008年首推别墅招华曦城，以3.7万的价格入市，推出97套，开盘仅销售22套，销售率22.7%。 2008年1月12日丹堤开盘，推高层平面单位，到场客户达到350批，最终成交96套，销售率27.4% 2008年深圳市场进入整固期，整体看淡: 策略：1、挖掘刚性需求，追求价值与速度平衡点 2、适当的控制整固期的开发节奏，多产品线组合 整固期的取胜关键： 第一部分：大势研判小结 特点：市场观望，投资客退场，价格和速度难以兼得。。。。。。