指标现方案 原方案 IRR 净利润收益 11.58亿 9.27亿 18.1%12.3%77% 35% 销售策略 项目总体计划 项目成功标尺 ⊙项目项目销售净利润率≥18% ⊙内部收益率IRR≥55% ⊙ 一次性交房成功率≥95%(别墅),其它≥98% ⊙形成中式产品和别墅项目管理模板,为公司在未来多元化产品 领域的竞争打下坚实的基础 ⊙工程质量营销服务业主投诉事件控制在5件以内 ⊙培养并输送出项目经理成本经理研发经理营销经理各一名 ⊙ PMO制度下项目团队的高效运作,项目计划达成率≥75 % 1. 2. 产品定位及产品研发 市场分析定位 市场分析 1.沙区05-07年市场高端物业稀缺 2.08年沙区无高端物业供应 3.与富力城形成产品差异化竞争 4.结合区域及项目用地条件 产品建议：别墅、洋房、小户型（投资） 07年沙区、九龙坡新增供应量占市场新增供应总量14％;成交量占市场成交总量13％; 西部两大区域市场不够活跃。市场分析-西区市场 05、06年沙区供应楼盘供应形态市场分析-西区市场 05、06年九龙坡区供应楼盘供应形态 市场分析-西区市场 另：07年九龙坡区别墅供应占全市别墅供应5.3%（彩云湖1号87套，西郊庄园19套。）2008年 预 测:08年重庆别墅市场供应2534套，其中西区（九龙坡）供应别墅208套（彩云湖143套，西郊庄园65套），占比8%。 目标客户分析 目标客户分析 1 1 2 3 4 5 大学教师 微电园工作人员 高校产业经济相关者 沙区，九龙区… 西区辐射的区县客户 目标客户需求分析 产 品 定 位 主城区客户 郊县客户 当地客户 投资客 ⊙西部主城区客户 ⊙改善居住 ⊙喜欢学校氛围 ⊙有车一族 ⊙渝遂线上近郊客户 ⊙改善居住 ⊙喜欢学校氛围 ⊙有车一族 ⊙看好大学城发展前景和学生市场 ⊙在校部分老师和学生，过渡居住兼投资 ⊙在西永工作的白领 ⊙在校老师、教授 ⊙改善居住 别墅、洋房 主打别墅 兼推洋房 小户型,经济型酒店 主打别墅 兼推洋房 产品建议 1.中式别墅形成差异化；赠送价值空间，提高竞争力 2.争对高校产业经济，提供投资性物业 3.根据区域客户群消费特点，打造一条人文休闲商业街 产品研发总图布局 产品溢价 成本控制 景观研发 总图— 指标研究 虎溪河 市政停车场 建设用地 建设用地以配比的方式用足1.5的容积率 产品业态组合有： 1、商业＋洋房 2、商业＋联排/大院＋高层 3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层 7层 7层 总图— 配比研究 洋房 洋房 7层 7层 洋房 洋房。。。。。。