领袖中国海 京基——别墅项目思考 引 Preface 深圳，别墅豪宅市场 发展商在顶级资源豪宅与功能型泛豪宅的红海中浴血奋战...... 京基， 做残喘的市场跟随者？ 还是拿出所谓的“亮剑”精神，去挑战行业领军人？ 还是重新定义别墅豪宅市场，做新的领袖人？ 领袖或跟随，姿态必须确定！！！ 背景研判 ︱发展商背景研判 ︱地块研判 ︱市场背景研判 一级市场：土地频流拍，看衰、“缺钱” 4月八块居住用地出让，六块地遭遇流标。自07年9月以来，政府出让25块地，其中14块地流标。 开发商拿地积极性不高，表明发展商看衰市场以及银根紧缩给发展商带来的资金链紧张。 二级市场：均价回到一年前 市场供应：08年4月份二级市场全市新增供应住宅项目13个，共4883套，约合40.6万平米。从供应结构看，90平米以下的供应量占到了整体的74.6％，144平米以上户型仅占5.3％； 市场成交：4月份全市一手房成交4250套，合35.2万平米，成交量已经回到去年同期8成左右的水平； 成交均价：4月份随着项目降价风波愈演愈烈，全市成交均价已降至12000元/平米以下，仅比去年同期高出不到400元/平米。 二级市场：价格下浮一明一暗 豪宅：价格低调松动，成交低迷 万科城御水湾： 千万别墅，现场可松动至8折、7折 东海岸： 280㎡大平面，账面价4万，现场价格可松动25% 红树西岸： 现价4-5万，现场价格可谈 澳城： 均价23000元，价格可谈95折 …… 豪宅价格公开未动，对诚意客户价格低调暗放，且松动幅度较大。 普通住宅：价格频频调整20~40%，周成交达10-20套，开盘率恢复30-40% 布吉/坂田：可园、梅陇镇、珠江旭景 宝安区：幸福海岸、泰华阳光海 龙岗中心城：公园大地、公园盛世、水岸新都 前海:鼎泰风华 中海康城国际：4988元/平米起 …… 普通住宅降价潮不断，成交稍回暖。后市仍有价格下浮威胁。 二级市场豪宅： 深圳在售豪宅销售率一览 在售豪宅成交普遍低迷，每周消化率几乎停滞。 新推售豪宅销售较好，定价合理和资源的独有是主要原因。 三级市场：豪宅放盘增加，成交减少。 08年4月份中原的二手市场放盘量出现萎缩，全月仅6680套，环比减少了28.5％。值得注意的是，豪宅项目的放盘数量有所增加，放盘价超过1000万的单位约占总量的3％。 买卖市场：4月份中原二手住宅买卖成交量为1028套，较3月份有11.6％的下滑，同比去年同期的减幅超过了50％。