汇报思路 项目自体分析 项目竞品分析 目标解析及核心问题 置业通营销优势 项目机会挖掘 项目技术指标 总用地面积：28096㎡ 总建筑面积：111334.81㎡ （一期51601.64 ㎡，商业4552.24 ㎡） 二期59733.17 ㎡） 总体容积率：3.27 建筑密度：28% 绿化率：38% 二期主力户型面积： 134㎡/户～250㎡/户之间 项目swot分析 项目目标 战略目标：树立长沙滨江资源型豪宅的领导者地位，在周边竞品7000均价压力下，在营销角度实现市场强大溢价能力。 销售目标：本案二期突破9000均价，实现项目持续热销，快速回笼资金。 高溢价 目标1 快速现金流 目标2 2013年项目目标 基于自身优劣势与项目目标，如何挖掘市场机会 先看看本项目直接竞品 竞争之局 滨江新城品牌开发商云集，奥克斯广场、绿地中央公馆、世贸铂翠湾陆续亮相，各项目为保量而进行全产品线推售，区域竞争白热化。 绿地中央公馆 世茂铂翠湾 奥克斯广场 滨江步行街 本案 滨江新城大牌开发商云集，竞争白热化 竞争之局 竞争圈定： 区位类同： 同处滨江新城板块。 产品面积相近、功能类似： 绿地中央广场：95、111、126、142平米，共四种户型； 7800元/平（精装） 奥克斯广场：83、90、108、123平米，共四种户型； 世贸铂翠湾：现主推130-240㎡高层和93-114㎡洋房 ， 7400元/平（毛坯） 绿地 126、142㎡四房 奥克斯 123㎡3+1房 + 130-140㎡3+1房 世贸 133㎡ 、142 3+1房 + 区位类同、面积相近产品多，均价7000左右 整体比较：三楼盘品牌、规模相当；本案滨江、临荣湾镇商圈，周边配套更成熟； 位置比较：奥克斯、绿地面积更紧凑；奥克斯3+1户型临岳麓大道，噪音较大；绿地户型与本案在通风、采光、噪音上持平，世贸景观资源与本案相近。 世茂130-140㎡3+1房 82㎡二房 98㎡三房 商业街 130-140㎡3+1房 二期低密度产品 绿地126㎡ 4房 奥克斯123㎡3+1房 1# 2# 3# 4# 5# 园林 希尔顿酒店、临路公寓 三期 二期 园林 园林 会所 入户大堂 银杉路 商业商务区 园林 注：对比楼栋为上面3图的蓝色圈。 户型比较：本案阳台赠送面积最大，但绿地价格优势明显，精装与本案毛坯总价相当。奥克斯面积小，总价低。 82㎡二房 98㎡三房 商业街 130-140㎡3+1房 二期低密度产品 世茂130-140㎡3+1房 绿地126㎡ 4房 奥克斯123㎡3+1房 竞争之变 小结： 本案户型面积大，毛坯总价与绿地精装房总价相当，竞争处于弱势； 奥克斯三房面积偏紧凑，且一期入市房源价格可能偏低，同样具有较低总价优势，按照7200价格估算，本案总价高出奥克斯3+1户型10万元； 绿地、奥克斯地段认同度高于本案，因此，本项目3+1房总体竞争将处于弱势。 82㎡二房 98㎡三房 商业街 130-140㎡3+1房 二期低密度产品 如何塑造华韵城市海岸市场占位独一无二 14 基于滨江豪宅竞品分析，建议本项目应走产品差异化品质路线进行突破，跳出同质化竞争。 1、高端高定位路线 2、产品差异化品质路线 什么样的发力方向是符合市场及客户需求的？可以从哪些方面进行突破？ VS 思考 将陷入与城区板块滨江豪宅项目和板块内高价产品两大直面竞争。 将会拉长项目的销售周期，增加财务成本 大开发商云集，构建项目的品牌优势难度加大，成本较高 项目条件（区域/户型/低成本等）对此路线有一定支撑； 板块经济发展结构对高品质发展有较强支撑； 超越混沌的市场竞争，直接进入蓝海竞争领域。。。。。。