小户型竞品市场消化速度及周期比例 商品房市场 2009年市内小户型消化速度 持销期销售速度：平均50-60套/月； 开盘热销期销售速度：平均在120套/月。 动迁市场 西岗区拟拆迁建筑面积13.2万平方米，动迁户数2858户 。 2010年沙河口区，涉及动迁户数3943户，动迁人口1.2万余人。 西岗区、西安路板块的动迁，将带动区域板块投资市场繁荣。 租赁市场 西安路区块改造拆迁，区域内90平以下的小户型，租赁市场供不应求，将激活投资性市场。 宏观市场 微观市场 土地市场 政策《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》( 简称“国土部19条” ）。对土地监管加强力度。 在售城市公寓主要分布于城市核心和星海湾，依托不同资源及商务环境分为四个板块； 中心区 高新园区 星海区 ` 中山板块 资源：大连传统中心，商业、商务机构聚集 2009年价格平台：1.5-2.0万/平 2010年价格平台：1.8-2.1万/平 西岗板块 资源：政府所在地，城市行政机构机密 2009年价格平台：1.5-1.6万/平 2010年价格平台：1.6-1.8万/平 西安路板块 资源：副市级商圈，城市生活配套完善 2009年价格平台：1.3-1.4万/平 2010年价格平台：1.5-1.6万/平 星海板块 资源：海景资源，商务规划 2009年价格平台：1.6-1.8万/平 2010年价格平台：1.8-2.0万/平 星海板块的价格平台、占据海景资源的特殊优势，小户型与项目所在板块的投资属性竞争。 项目位于政治中心板块，与中山、星海板块，住宅居住属性米明显。 VS 主流成交价格平台在18000-20000元/㎡，豪宅板块在向主流靠拢，项目预期将跻身于大连小户型第一梯队 目前在售小户型公寓价格集中在区间： 18000-20000元/平米，能够形成旺销局面； 城市中心区新入市产品趋向高端； 西岗板块、西安路板块，土地市场放量少； 少量项目价格坚持在16000元/平米。 从全市价格水平来看，18000元/㎡的价格将占位到城市第一梯队 中山板块 西岗板块 西安路板块 星海湾板块 SOLO嘉和三期23000 玫瑰东方 项目所在西岗区板块，客户以自主+投资主流需求 购置公寓的客户中有80%是为了投资并获取租金收益的，自住客户数目较少 租住客户：国内外企业驻大连的金领、白领居多；部分外籍人士（主要为日韩俄客户）；少量本地年轻白领；办事处或小企业用作办公空间的占比约30% 多为经济承受能力相对有限的婚龄白领，以大连本地人为主，少量学区落户客户 60%以上的自住客户，投资客较少 商业氛围较弱，较难吸引商用客户副市级商圈，城市生活配套完善；当前投资客户略多于自住客户； 自住客户多以首次置业的婚龄白领为主，少量办公自用； 投资客看中区域商业发展带动的商务市场前景该板块的传统客户即资源投资型的财富客户，其中包括大量东三省外来移民 小户型投资客户，多为看好星海板块资源价值和发展前景作资产型投资 大户型自住的比例大，商务办公也有一定比例 市场分析——可售供应 市场消化户型的特点及消化速度 价值 产品 客户 只有找到不可取代的价值体系和营销，才能打赢突围战!! 市内小户型市场价格梯队划分明显，一梯队与二梯队价格差价在3000元/平左右 09年初到10年初，市内高端小户型市场均价对比，同比上涨2000元/平左右 户型面积区间集中在40-70平，1居室、2居室户型比例较大 市内小户型多采用精装形式，精装标准1500-3000元/平不等 首次推盘销量在100套/月，持销期基本维持在50-60套之间 市内板块间的小户型客户，投资意向差异不明显，相互转化可能性大。。。。。。