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CIVI WORLD MARKETING EXECUTIVE REPORT
沙河世纪假日广场营销执行报告8/2007
PREFACE
谨呈：沙河实业股份有限公司
前言
承蒙沙河实业 股份有限公司就“世纪假日广场”项目全程策划代理招标邀请。沙河实业股份有限公司作为深圳颇具影响力的上市公司，“世纪假日广场”做为深圳有影响力的综合体项目。我司根据对都市综合体操作经验，依据招标文件，就项目理解、项目整体推广策划和形象表现、项目整体营销计划方案、土地增值税分析、销售定价及分析测算等相关内容进行深入探讨，在以下的报告中给出阐述。

1、目标
2、明确问题
3、市场分析
3.1、整体市场环境及政策分析
3.2、侨城区域现状
3.3、市场竞争状况
3.4、客户分析
3.5、市场分析小结
4、项目分析
4.1、项目基本资料
4.2、项目资源解析
4.3、产品分析
4.4、SWOT分析
4.5、项目发展策略
5、项目定位
5.1、项目开发方向研判
5.2、项目整体定位
5.2.1、物业定位
5.2.2、客户定位
5.3、分物业定位
5.4、形象定位
报告 目 录
Catalog
6、营销执行
6.1、营销战略与目标
6.1.1、总体目标
6.1.2、入市时机选择
6.1.3、推售策略
6.1.4、营销总纲
6.2、开发节奏及阶段划分
6.3、广告与媒体策略
6.3.1、产品卖点整合
6.3.2、媒体策略
6.3.3、推广总体思路
6.4、形象包装
6.4.1、销售现场包装
6.4.2、宣传物料形象包装
6.4.3、销售物料形象包装
6.5、营销活动策略
6.5.1、营销活动计划思路
6.5.2、营销活动阶段计划
6.5.3、主要营销活动内容
6.5.3.1、春交会
6.5.3.2、项目开盘活动
6.5.3.4、入伙活动
6.5.3.5、其他活动
6.6、价格战略
6.6.1、价格定位策略
7、相关案例
8、规避增值税研究
1、目标
总体目标：令人耳目一新的城市标杆精品项目
经济目标：社会效益、企业效益、消费者三赢的局面
品牌目标：提高沙河集团在深圳市场影响力和知名度
2、明确问题
情 境
分 析
3、市场分析
3.1 整体市场环境及政策分析
3.2 侨城区域现状
3.3 市场竞争状况
3.4 客户分析
3.5 市场分析小结
3.1、整体市场环境及政策分析
新政对房地产的影响：
（1）系列政策出台，抑制投资行为；
（2）贷款利率上调0.27，促使人们提前还款，银行紧缩信贷，投资者持续观望；
（3）投资商还是炒房者，都必须面对加大资本投入、投资利润率减少的风险 ；
。

政策调控的目的是平抑房价而非打压房价，未来政策的
调控方向是加强政策的执行力度.
3.1、整体市场环境及政策分析
政策出台后对深圳房地产的影响：
（1）在07年政策的调控及价格高企的情况下，投资回报率大为缩水；
（2）7月25、26、27号以来成交面积的大幅增加和成交均价的大幅下跌；
系列政策出台使投资客的支出成本增加，一系列政策正在
积极发生着作用。

3.1、整体市场环境及政策分析
若按揭买房，租金回报率不足以支撑贷款利率，若不需按揭，也只是与存款利率持平，市场显示，目前投资回报率偏低。

从银行利率角度分析：