东海·柠檬郡整合推广思路黑弧奥美（杭州）2008年7月 这是一次罕见的公司内部就共同一个项目所进行的良性竞争 竞赛的初衷：撞击思路，求同存异，共同为项目的有力推动集思广益 参赛人员 一部：AD钱佩桐；CD阿福；AM：毛毛 二部：AD石俊杰；CD董哲；AM：小新 参赛时间：三天 评委团：东海房地产有限公司营销策划部同仁 黒弧奥美北京、杭州分公司GM 黄启雄先生 一部竞赛作品展示 一、市场近况二、竞品分析三、项目解读 四、推广思路五、项目建议 六、广告应用 第一部分、市场近况 政策层面 整体经济 房地产表现 关注话题 供应量分析 关注话题 宏观调控效果显现 宏观调控深度落实 08年房产市场进 入冷却调整期 稳定市场 有效抑制 07年房价大幅上扬 2008年，也许是中国经济最困难的一年。 ——温家宝 整体经济趋缓着陆 1、中国经济在2008实现“软着陆”； 2、通胀、高CPI、经济积压问题爆发， 整体经济趋缓； 3、银根紧缩，消费信心受挫。 政策层面 整体经济 压力空前 调整持续 1、2008年上半年，北京、上海、 深圳、广州等中国十大城市交易量 下降了41%，价格下跌明显。 2、央行大幅提高存款准备金率， 房地产信贷缺口达到3000亿元。 房地产业进入一个较长时间的调整期政策层面 房地产表现 竞争市场供应量分析 说明： 1、东海·柠檬郡位于在九堡与下沙之间，因 此，我们将下沙的市场因素一同考虑在内； 2、供应量指可售房源，包括08年下半年上市 销售的房源和大量已开盘但未去化的房源。 九堡及下沙区域至08年底可售房源量统计 可售套数：约4700套 可售房源面积： 约64万平方米 上述结论根据市地调研、销售说明、 透明售房网、搜房网数据统计所得。 可售房源：约5100套 可售房源面积： 约80万平方米 1、2008年杭州主城六区的可售面积保守估计会在600万 平方米以上； 2、2008年上半年销售面积为146.41万平方米，同比2007 年与2006年分别下降35.2％和1.8％。其中九堡、下沙所 占销售比例为25.6%； 3、2008下半年，九堡、下沙的上市量预计在146.5万平 方米左右。 ——《杭州楼市白皮书》、《杭州楼市半年报》 九堡、下沙区域供给远大于需求，市场疲软，形势严峻 供应量分析 关注话题 品牌力的扩张 1、众多品牌开发商进驻城东区域，带来开发量、带来热点、带来受关注度； 2、消费者逐渐成熟，对于品牌有一定的追捧度。 品牌地产有先天优势，尽量规避与之竞争。。。。。。