万科·溪之谷 2009年 传播策略 沟通 CSC 及时沟通 08.12.10 目 录 01、前期推广回顾 02、溪之谷09年推广主题 03、各阶段营销推广铺排 04、别墅推广思考 PART 01 前期推广回顾 品牌线 万科和你15年 向西跟着万科走 万科能为能做更多 通过线上线下全方位的品牌输出,万科品牌在大连第一次如此 发声,品牌印象得以在大连加深,万科品牌认知度进一步提高 山上艺术中心 增加了万科品牌的人文气质 项目线 山居PK海居 休闲看海 生活靠山 区隔了小平岛、蓝湾等海居大盘,建立了差异化竞争优势 从而进一步奠定了大连首席低密度山居大社区的核心气质 产品线 青年置业计划 全面家居解决方案 分别对应解决了90平毛坯,90平精装的销售压力,特别是U5全 面家居解决方案,在推广上取得一定的效果,产品认知度提高 墅中央—带电梯的半山别墅 引入别墅带电梯这个独特的概念,差异化的区隔竞争对手 营销线 给自己一个去大连的理由 —鞍山万科老社区巡展,深挖异地老业主资源 工作在硅谷,住在溪之谷 —针对性的沟通角度,外展场,扩大接触点,定点深挖惠普，IBM等高新区重点企业 二三级市场联动，通过好望角推荐，有效带动了现场有 效客户的来访，促进了销售 活动线 社区运动会，IMB员工婚礼，现场拍卖活动等等小活动的执行 ，增加了现场的人气以及到访客户的现场体验感 推广效果 从08年整年推广来看,万科品牌印象及项目形象得到一定提升, 推广针对性强,效果明显 传播上的沉淀 万科品牌 山居环境,稀缺资源 大社区 低密度 创新产品 PART 02 溪之谷09年推广主题 一切从营销任务出发 营销任务 09年营销重点是2.1期90平库存单位以及2.2期新开90平单 位的销售，任务总量一共454套单位 销售的重点及难点 由于2.1期存量比较多，如何快速清空存货成为难点 如何快速走量？ 要快速走量必须要有大的差异化价值，并且这种价值能满足目标消费者的需求 机会分析[寻找差异化优势] 项目 竞争者溪之谷自身： 一个2年的综合低密度大社区现在有什么 竞争者方面： 从大的层面，搜寻竞争者优劣势 发展商品牌： 独有的背书＋大战略思考 消费者 09年的市场又将是怎样？ 先看看09年的大环境 全国市场大气候 “明年的冬天可能会更冷” 09年南部绿山区、星海板块、机场板块、西山板块总供应量212.5万平方米， 为09年的热点供区域 预计09年销售情况依旧会以西北部片区领跑大连市场，即刚性需求产品为主 的区域依然会在大市低迷情况下，出现供销两旺的态势 09年市场供应情况 09年各面积产品供应区域 从09年总体产品供应量来看，甘北、西山、机场依然为主力供应区域 从产品面积来看，60-90平产品的供应集中在甘北、机场、西山区域 09年市场预计将以刚性需求为主，市场首次置业的供应将加大 09年市场预期—产品 6000-8000元/平米是09年刚性需求的主要价格区间 09年市场预期—价格区间 60-90平是09年刚性需求的主要面积区间 09年市场预期—面积区间 市场小结 整体市场低迷、观望还将持续 09年市场将以刚性需求为主 60-90平，6000-8000是刚性需求的主要区间 甘北、机场、西山区域是刚性需求产品的主要供应区域 市场供应将加大，明年的竞争形势更加严峻。。。。。。