气候状况：亚热带海洋性气候 ，非常适于居住。
领土面积：1952.84平方公里 ，特区面积为395.81平
方公里
经济地位：中国大陆人均国内生产总值最高的城市。
居住人口：约700万
深圳宏观经济状况
宏观经济依然保持持续、快速、健康发展的态势，城市可持续发展潜力位居全国第三。
2003年深圳完成国内生产总值2860.51亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3％。
本市生产总值（GDP）达到345.58亿美元，人均GDP6510美元 。
2003年，全市完成全社会固定资产投资总额946.49亿元，比上年同期增长20.1％ ，房地产开发投资410.06亿元，增长5.6％ 。
数据来自《深圳市2003年国民经济和社会发展统计公报》
深圳房地产市场状况
房地产市场需求持续旺盛，需求增长势头趋于平稳，住宅需求持续增长。
土地供应趋紧，土地价格抬升迅速。
关键词：拍卖 坂雪岗 尖岗山“9万3地块”
新增住宅供给明显下降，住宅批准预售面积比住宅销售面积少95万平方米，新增供求比为0.88：1,求略大于供，房价上涨2.55％。
深圳住宅市场一直保持着“一二季平稳、六九月飘红、年末劲涨”的销售规律 。
数据来自深圳市房地产研究所
深圳宏观经济及房地产市场发展阶段判定
800-4000US$
4000-8000US$
8000-20000US$
高速增长
平稳增长
衰退增长
世界发展银行经济理论
深圳2003人均GDP$6510
深圳2003年经济增长率为17.3%
深圳宏观经济已处于平稳增长阶段，房地产业处于高速发展时期
数据来自《深圳市2003年国民经济和社会发展统计公报》
深圳房地产市场聚焦
关键词：豪宅 TOWNHOUSE投资升值
2003年被称为深圳豪宅年，各大知名楼盘均有推出数量不等的TOWNHOUSE，独栋小别墅。
区域热点突出，香蜜湖、红树湾、华侨城大盘云集，豪气冲天。
受宠物业出现二极分化，大面积豪宅与小面积投资物业均成为市场追捧对象。
消费者投资意识空前高涨。
别墅项目增多，人气渐旺。
深圳土地供应趋势
2003年第四季度地价指数达到近三年的最高点，表明深圳土地趋紧，
未来能够建造容积率极低的别墅用地将较为稀缺。
深圳房地产价格趋势
2003年第四季度房价指数达到近三年的最高点，表明深圳房产消费能力极为强劲，
推出豪宅正逢其时
深圳消费者消费能力状况
2003年深圳居民可支配收入持续上升，达25935.84元，比去年增长3.99%。
居民消费欲望不断增强，人均消费支出19960.32元，比去年增长5.5%。
2003年度人均投资性购房支出为3263.8元，增幅高达59.8%，人均投资性购房支出占人均消费支出的比例为16.35%，比去年增加了5.56个百分点。
居民消费能力的提升，是豪宅市场快速发展的催化剂。
高端物业的神秘面纱必将被抛弃。
工作思路
回顾：全国别墅市场总体发展阶段与宏观经济的关联
数据来源:国家统计局
快速兴起
政策性低迷
复苏
平稳发展
图例:
别墅发展阶段
经济发展状况： 97年发生金融危机
政策：95年国务院下发了《关于控制高档房地产开发项目的通知》
房地产市场尤其是别墅市场对宏观经济形势及政策的依赖性偏大
利好
2004年全国经济增长率预计8.5% ，深圳经济增长率预计为15%，整体经济向好。
十六届三中全会出台的若干政策，为经济稳定、持续发展提供了有效的政策基础 。
企业家及消费者信心指数升高，对房地产的投资置业热情将逐步攀升。
国土资源部2003年2月下发的[2003]45号文件规定“停止别墅类用地供应”。
展望：未来几年经济形势及政策对别墅总体市场的影响
国内领先城市别墅市场分析
＆
北京
上海
为何选择北京、上海？
理由一： 北京、上海是全国别墅市场的领头羊，别墅面市量大，热点不断，市场成熟度高。
理由二：北京、上海别墅个盘品质佳、实现售价高，对溪之谷具有重要借鉴意义。
工作思路
北京别墅市场分析
北京别墅市场发展历史回顾
1992年：以玫瑰园、丽京为代表的首批别墅项目上市
1992～1995年：粗放型产品集中大量供应
1995年：政策性控制，停止别墅立项
1996～1999年：几乎无新别墅项目通过立项，部分存量房得以消化
2000～2002年：市场复苏转暖，人均GDP稳步提高，入世、申奥成功等众多利好因素促使别墅市场发展提速
2003年2月18日，46号令停止别墅土地供应，刺激别墅市场迅速放量
北京别墅市场分析1
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