中冶置业 本报告编制的依据 政府的立项批文 土地及项目权属落实的文件 南京下关滨江产业集聚区控制性详细规划 项目规划红线图 规划行政部门的规划设计要点 项目建设用地现状航拍图 委托编制本报告的招标书及相关文件 战略 面临怎样的市场机遇？ 项目优势如何挖掘？ 企业目标如何界定？ 项目发展战略定位 城市宏观背景 南京及区域办公市场小结 南京及区域商业市场小结 南京酒店式公寓市场小结 区域住宅市场小结 说明：本章节内容为根据地块规划要点重点研究的物业方向 面临怎样的市场机遇？ 1、南京城市加速外扩，加强与长三角地区城市的联系 2、城区范围的扩大，也意味着更多资本和人口的涌入 城市宏观背景 城市的加速扩张带来更多外来人口的涌入及大量拆迁户，将为房地产市场的活跃提供一定的客群基础； GDP总值持续增长，但增速放缓，整体经济的发展趋于平稳，城市的经济凝聚力有待增强； 第三产业的大力发展，带来了更多高素质、中高等收入人群； 消费品市场的繁荣也将催生大量的私营业主，为地产市场提供了客源基础。 作为省会城市的南京在省内外周边城市间有较强的影响力，随着一小时都市圈的加速发展，带来了大量潜在的地产市场客群，一定程度上扩大了南京整体地产市场的消费力。 城市扩张带来更多的拆迁以及外来人口的涌入，为地产市场的活跃提供了一个良好的发展基础。 写字楼市场长期保持供大于求的态势； 存量巨大，去化缓慢，后续供应量庞大； 租赁价格小幅提升，但仍处于相对较低水平，造成销售价格提升困难； 下关区并没有形成真正的办公商务氛围，写字楼市场供需长期处于低位运行； 办公物业类型混杂，仍处于较低发展阶段； 产业园不断兴起，并以政策优势逐渐占据下关办公物业主导地位； 办公物业租金水平较低，投资价值不高，抑制办公物业成交价格成长。 【南京写字楼发展现状】 南京及区域办公市场小结 国内国际的知名企业是顶级写字楼的核心客群。 租售情况 租售方式灵活，只租不售的形式正在形成，部分体量较大的项目采用租售并举的方式，保证资金快速回笼。 平均租金水平：3.5-5元/平方米。 物业情况 大都采用国际国内知名品牌的物管公司。常规的物业管理费为6-7元/㎡/天；15-20元/㎡/天的物业管理费包含公摊费、管理费、空调费。 面积分割 面积分割灵活，除了部分项目有100平米以下的小户型外，大部分项目面积分割大致有两个节点：160-350平米较为集中；另一个是节点450-600平米左右的大面积户型。 入驻企业 南京及区域办公市场小结 【南京高端写字楼运营状况】 从南京来看，核心商圈写字楼的建设日渐完善，未来可扩展的空间日益减少，写字楼的开发逐步向次中心和郊区发展，工业园区写字楼、创意地产等写字楼规模日渐壮大。但主城核心区域高端写字楼的稀缺性使其投资价值以及未来的升值潜力不容小觑。 金融危机和投资市场的政策调整，大量资金闲置，写字楼市场稳定的租金收益、长期的升值潜力，必将带动写字楼市场的投资发展。未来南京写字楼市场的总体趋势仍将是稳中有升，挑战与机遇并存的时期。 近年南京写字楼市场的整体档次有大幅提高，随着后期规划建设的一大批高档次办公物业的建成交付，南京写字楼市场给外界企业的印象大为提升，而其租金与上海、北京、广州等一线城市相比有很大的优势，所以南京办公市场的吸引力较大，长期来看，南京的写字楼市场发展前景应该是比较健康的。 南京及区域办公市场小结 【南京写字楼市场发展前景】 南京城市的飞速发展不断增强其在长三角区域的定位，城市之间商务互动将更加的频繁。城市的办公市场的潜力也将不断的提升，写字楼的前景健康稳定。。。。。。。