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城市属性
南京目前已经形成对周边一小时都市圈的辐射能力，未来发展定位为带动中西部地区的桥头堡，具有较高的影响力
河西
地铁1号线
5公里
奥体南部
雨花台
河西CBD
17公里
G312国道
绕城高速
油坊桥地铁站
现状
地铁
区域
项目位于建邺区沙洲街道，东临205国道及雨花台区西善桥街道，西临绕城高架及新区中部，南为秦淮河及雨花经济技术开发区，北部为高架及河西中部区域，属河西南部发展区域，受河西新城规划辐射； 城郊结合部，距离南京市中心新街口17公里，距河西CBD5公里
项目地处城郊结合部，周边保障房、小产权房较多，区域认知陌生、非房地产开发热点
市中心
区位条件
项目四至及地块现状
3、地块对面一期
③
①
②
⑤
⑥
⑦
⑧
④
2、地块内部
1、地块内部东侧
4、地块外部道路
5、地块对面地铁
7、地块内部打地基
8、地块外部底商
6、地块周边围挡
项目地块正在打地基，施工状况良好，周边略显空旷，商住氛围不够浓厚，紧靠项目一期
周边配套
教育上海梅山高级中学三江学院
行政及医疗明基医院梅欣医院南京市西善桥中学上海梅山第二中学江苏教育学院3
商业
中国工商银行世纪华联超市回味烧鸡公古城汇酒店中国联通
本项目
目前周边只存在少量商业，主要以住宅底商存在，缺少大型的商业体，1.5公里内教育、医疗等配套匮乏24
52
中国联通2461.5公里
2.5公里
经济指标
用地面积：10193.5 规划用地性质：商业金融用地 容积率：≤4 建筑高度： ≤100米 总建筑面积：51448.5㎡（地上40972.71㎡，地下10475.79㎡） 酒店式公寓：20679.23㎡ 商业：0.14㎡（商铺11081.88㎡） 交通配套：油坊桥地铁2号线起终点 周边居民：居住在莲花新城等大量经济适用房项目
地块为不规则矩形，根据现有指标，项目将打造为商业综合体形式
有利因素： 青奥会为本案带来一定契机 道路通达，可达性较好 临近地铁，为本案带来机会 不利因素： 区域发展尚不成熟 生活配套缺乏 周边楼盘多为保障房，消费水平有限
项目评价：
综合体项目，商业40年产权
土地性质
高容积率，限高100米，底商+酒店式公寓
规模
区域评价：
周边生活配套、商业气氛有待培育
现状不成熟区域
周边多为保障房，人口综合消费水平有限，主要靠地铁带来一定的人流
区域人口现状
城郊结合部，周边保障房、小产权房较多，区域认知陌生、非房地产开发热点
区域规划
综合属性界定
区域认知度不高，地铁上盖物业，商业综合体项目
项目发展背景分析新国五条
多地国五条形同虚设，意在影响开发商及客户购房心理，对整体房地产市场影响有限，市场仍旧维持回暖趋势
国五条对客户的影响
城市豪宅项目：客户关注贷款问题，若首付提高所占金额较大，关心利率是否上调，此类客户比较对政策比较敏锐，财富值很高，置业经验丰富，国家打压什么更需要投资什么； 别墅项目：客户担心贷款问题，有经济基础的中高端客户将一改之前的改善置业思维模式，第一居所别墅项目或成为客户追捧的对象； 普宅项目：客户来访增多，但成交率普遍下降，客户出手谨慎，持观望态势，开发商表现相对乐观，计划提价，较关注二套政策； 远郊大盘项目：细则中首付比例提高，对首改客户有一定影响，投资客户受到打压
政策对于购房者打压比较针对，不同物业的需求客户表现不一，首改受一定影响、投资型客户受打压较为严重
城市规划一
《2030南京市城市总体规划》将南京规划成一主城、三副城； 规划提出构建中心城-新城-新市镇市域城镇空间体系。三级城镇体系分别包括：主城和东山、仙林、江北三个副城组成的中心城;9个新城(龙潭、汤山、禄口、板桥、滨江、桥林、龙袍、永阳、淳溪);34个新市镇。 都市区将形成城市中心、城市副中心、新城（地区）中心组成的公共活动中心体系。其中城市中心由“新街口—河西—南站地区”共同构成，承载南京区域中心城市服务职能。三个副城的设置，规划形成江北（浦口）、东山和仙林三个城市副中心，江北将“相对独立发展”
城市定位：著名古都、江苏省省会、国家重要的区域中心城市
“一主城三副城”设置，规划形成江北、东山、仙林形成三个城市副中心
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