亚邦常州西太湖项目竞标方案——市场篇 天启&开启机构 总纲 一、市场篇 二、区域篇 三、产品篇 一、市场篇 1、常州市场概况 2、宏观经济分析 一、市场篇 1、常州市场概况 2、宏观经济分析常州是一座有着 2500 多年文字记载历史的文化古城，同时又是一座充满现代气息、经济较发达的新兴工业城市。 目前有新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积 4385 平方公里，总人口 440.71万。 目前常州市的综合实力位列于长三角地区的第四位。是长三角经济圈经济实力较强的城市。 位于长三角辐射圈内，地理位置优越，整体经济实力较强 PART1常州市场概况/城市占位 PART1常州市场概况/城市规划 （1）休闲度假业快速增长 随着人民收入水平的不断提高，多样性的高品味、个性化、健康化的休闲度假需求必会快速增长。 （2）区域内部土地稀缺，开发重心转移 今年常州一共挂牌出让78幅地块，成交73幅，并且成交的地块大多集中在武进，共46幅。但紧邻城市中心和副中心的地块不是很多，大部分距离主城区较远，其中来自于西太湖周边的就有16幅，这表明西太湖将成未来一段时间内地产开发的重点。 （3）滨水地区的开发改造已经成为一种世界现象 如美国旧金山的“渔人码头”、日本的“大阪复兴”、苏州金鸡湖区、无锡太湖新城等。 PART1常州市场概况/区域占位导出 “一体两翼”战略下，城市南走，武进西走 一、市场篇 1、常州市场概况 2、市场经济分析 PART1市场经济分析/政策 2010年，常州住宅价格涨幅达到38%，排名全国前十，号称全国第一涨幅的二三线城市。 2010年，可以说是常州房产市场的别墅年,龙城人的别墅意识开始唤醒 附：2010年常州别墅市场销售市场 “日光盘”。 龙湖香醍漫步，308套别墅开盘当天售罄，单日吸金14亿元；龙湖……. 九龙仓时代上院熙岸别墅首推46套别墅，仅一小时便销售一空 …… PART1市场经济分析/别墅成交情况 2010年常州GOP同比增长10%，总量约为南京的78%，无锡的67%，苏州的41% 在一线城市限购大政下，龙湖、九龙仓、华润等知名开发商不断涌入常州，为常州催生现代意义上的豪宅。 ——你可以说常州这个城市也就一般，但你不可以说常州人没有他们有钱，因为常州的私营经济，藏富于民，常州的高端人群的购买能力更强 常州有豪宅的发育的土壤，只是缺少一个势动。 整个常州别墅市场正在由“普宅”向“豪宅”过渡时期，催生了一大批现代意义的豪宅。 PART1市场经济分析/别墅市场趋势 PART1市场经济分析/两翼 随着常州城市中心土地资源的减少，低容积率的别墅项目逐渐向城市外围层扩展，由城市中心地带向城市南北发展 城北地阔人稀，楼市最早起于别墅项目如今恐龙园周边已逐渐形成别墅群。城南：西太湖区域 武进民企众多，居民富庶，人丁兴旺，历来是别墅必争之地。随着西太湖板块的整体开发，常州从真正意义上拥有城市资源型高档居住板块。 两极分化，南区自然资源优势明显，北区缺乏私密性 常州别墅市场南北两极分化，城中别墅仅存在少量供应，新城首府为大宅物业，个性化定位取得成功 北区借助恐龙园资源优势及新市政府、高新产业园区为卖点，以经济型别墅供应为主，且多位复合型社区； 南区借助滆湖自然资源及政府规划高端居住区概念利好对于高端客户吸引力较大，项目逐步集中区域形象得到进一步认可。。。。。。