上海策源 武汉翠微新城提案
Central Box
市场部分
市场部内容
新政回顾分析
解读新政，后期走势研判
竞争市场分析
公寓房竞争市场特征分析
别墅竞争市场特征分析
目标客源分析
经济产业、成交经验、道路辐射、产品
2005年度政策回顾分析
3月17日，取消房贷优惠政策；5年以上房贷利率提高
4月30日，国务院七部委联合下发:《关于稳定房价工作的意见》
7月21日，人民币升值
5月11日，商品房转让征收营业税
6月1日，普通住宅标准定义：容积率1.5（含1.5）以上，140平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价的1.2倍
新政解读与理解
政策出台真正目的—— 稳定房价，而非打压房价 稳定房价，避免房价大起大落； 打击抑制投机炒作行为，确保国民经济和社会稳定发展； 切实保障社会弱势群体的住房问题； 提高开发商开发门槛，加强市场规范管理，促进市场健康 良性、持续发展
武汉房地产市场后市研判
江城房价仍将稳中有升 武汉房地产市场投资客比例极小，房价基础较实，受政策影响不大； 武汉新推出土地成本决定房价仍将稳步上涨； 武汉房地产整体均价水平仍处较低区位； 武汉新一轮城市建设，经济发展长期看好，房价相应稳中有升
项目简介
地址：拦江路与翠微路交汇处,地块呈三角型。 占地：约74526m2， 建筑面积：112501m2， 容积率：1.51， 物业形态：联排、多层、小高层、高层
项目简介
公寓竞争市场——板块分布
大型社区为主 3000－3700元/㎡ 尾盘销售
大型社区为主 2600－3600元/㎡ 新盘销售
单栋小高、高层社区 3600－4300元/ ㎡ 中盘销售
中大规模社区 3200－3600元/ ㎡ 中盘销售
中小规模楼盘 3200－3900元/ ㎡ 尾盘销售
中小规模楼盘 3500－4200元/ ㎡ 中盘销售
大型社区为主 3000－3900元/ ㎡ 中盘销售
重点竞争楼盘——南国明珠
楼盘区位：汉阳新区龙阳大道 产品风格：地中海 总建面：70万平方米，五年开发 产品：多层、小高层、花园洋房、别墅 总户数：5000户 均价：3200元/㎡ 评述： 项目位于汉阳墨水湖畔，悠长湖岸线，水景资源丰富 地中海风情式建筑，70万方超大规模体量，产品力较强
楼盘区位：汉口古田四路 产品风格：港式现代 总建面：27万平方米 产品：小高层、高层 总户数：1816户 均价：3600元/㎡
评述： 港式现代派建筑在武汉的直观体现，区域范围内首席高档住宅 位于解放大道交通便利，小区内部配套齐全，户型设计新颖合理
重点竞争楼盘——香港映象
未来重点竞争个案
闽东国际：占据钟家村正中心位置，规划为高层建筑、酒店式公寓产品。 莲花湖项目：依托莲花湖景观优势，社区规划有住宅和五星级酒店，产品风格为中西结合式，力争打造为汉阳最高档的住宅社区。目标售价在5500元/㎡ 。 港湾花园：15万平方米大型居住，纯板式小高层社区。为大桥局开发
下半年本区域内，预计新增住宅供应量至少在35万平方米以上
公寓竞争市场总结
竞争区域的转移——由原来汉阳大道沿线转至鹦鹉大道
下半年，汉阳高档盘供应量增大趋势，竞争楼盘品质明 显提升，产品竞争力加强
我们的主力客源层面临被分流的威胁
周边目前在售楼盘主要对本案形成价格竞争优势， 未来将推个案对本案主要构成产品和景观优势