沈阳红星美凯龙(铁西)项目营销策略执行报告
写在前面的思考
1、铁西项目的意义？ 2、铁西项目所要达到的目标？ 答案： 铁西项目作为美凯龙在东北的第一个项目，肩负红星地产品牌落地，树立形象标杆的意义。 通过铁西项目的热销，得到市场认可，培养出一批忠于美凯龙产品和品牌的忠实客户，形成口碑宣传，达到持续购买

报告目录
提报思路
沟通目标——目前项目需要解决的问题
价值理解——项目突破的方向
执行方法——达成目标的营销手段
提报思路
沟通目标——目前项目需要解决的问题
价值理解——项目突破的方向
执行方法——达成目标的营销手段
第一部分:客观条件与目标分解
以铁西项目作为入市亮点，展现红星美凯龙强势进入沈阳决心，以及“四盘联动”的气势

沈阳地产项目分布： 铁西项目 浑南项目 长白岛项目 于洪项目 铁西项目的亮相将作为红星地产在沈阳的“名片”，作为美凯龙在进入东北的闪亮展示。
目标：一
长白岛项目
浑南项目
铁西项目
于洪项目
展现企业实力，红星美凯龙以从“家居”到“居家” 转变，从事商业地产的开发，提升城市区域价值

红星美凯龙全国家居流通行业第一品牌。 全球家居，品牌典范引领全国国际化家居文化潮流。 负全责四大承诺，诚信的保证。 豪华舒适的购物环境，体现细心周到的服务理念

目标：二
2010年上海世博会家居行业中唯一的参展企业

可售房源盘点
销售目标：2010年公寓的销售目标为2个亿
目标解析: 公寓总套数740套；销售均价7000元/㎡;平均户型：50㎡ 2个亿≌570套（按照35万/套计算） 蓄客时间：70天（进场—开盘：7月底-10月份） 需要上门客户：5000组 需要诚意客户: 2000组 需要认筹客户：1000组
让项目形成热销，得到市场的认可，促进项目品牌影响力

目标：三
全年销售目标分解
营销节点
工程节点
销售目标
预计2个月有 20%的认筹率
8月8日 售楼处完工
10月3日 取得预售许可证
10月3日 一次开盘
10月3日 达到正负零条件
积累意向客户 3000-5000组
累计收诚意金 800-1000个
10月份开盘 销售80%（3#）
全年计划完成销售目标570套
8月8日 销售人员进场
11月份开盘 销售80%（4#）
预计每天平均 上门50-70组
目标分解
开盘预计 销售300套
9月份 秋季房交会
蓄客
8月-10月 外展活动
11月6日 二次开盘
二次开盘 80%销售
时间紧迫：从进场蓄客到开盘销售仅2个月时间
市场现状及面临的问题
铁西公寓年销售速度：2-3万平米/年（月均销售50套）
目前市场公寓价格：6500-8500元/㎡带装修（8500为万科多层公寓）
达成目标所面临的问题
销售速度：如何以高于市场2倍以上的销售速度，达到月均销售约100套？ 客户积累：如何在蓄客期较短的时间内迅速引爆市场，形成热销？
项目区位：通常位于传统成熟区域（铁百商圈附近，配套、交通成熟）
蓄客周期及品牌宣传时间比较充足。（通常在6个月以上）
市场现状
提报思路
沟通目标——目前项目需要解决的问题
价值理解——项目突破的方向
执行方法——达成目标的营销手段
第二部分:市场分析