谨呈：山东省鲁商置业有限公司
鲁商置业 「凤凰山别墅项目」发展建议
2010年2月7日
本次汇报内容
1、楼市版块特征
2、别墅发展脉络
3、在销别墅产品
4、竞品特征白描
开发区西拓的新兴区域，主要是临港工业带动区域居住配套的发展，目前不够成熟，供应量较少。组团均价在3000-4000元/㎡
以外来企业与外来人口为主要支撑的居住板块，区域一线海景板块供应量较大。组团均价一线海景超8000元/㎡，二三线4500元/㎡左右。
烟台老城区，近几年加快旧城改造进程，发展十分迅速，区域供应量较大且产品均面向刚性需求（福山地缘性居民及部分开发区低层务工人员）。组团均价在3800元/㎡
烟台刚性需求集中区域，以旧城改造项目为主，项目较多，供应量极大。组团均价4500-5500元/㎡之间
牟平区，区域发展水平较为落后，开发和消化量一般，组团价格在2800-3500元/㎡.
烟台城市中心区，商业和办公集中。南大街沿线开发量较大,含住宅、公寓、写字楼等。组团均价一线海景均价11000元/㎡,南大街沿线均价7500元/㎡
芝罘区大型的集中居住区，居住环境及人口构成十分复杂。本地客户十分排斥此版块。商品房供应量也较少。组团均价在5000元/㎡。
烟台新政治文化中心，政策导向性非常明显，也带动区域的快速发展，是发展最快的区域，目前供量及未来潜在供应量都极大。组团均价在5000-7000元/㎡
烟台富人区，芝罘区与莱山区交界，山海资源优越、交通便利、环境优雅。非常适合开发高端物业，近年供应量也急剧上升。组团均价：一线海景均价12000元/㎡，观海路沿线均价8000元/㎡。
未面世项目： 1、北岛万科独栋。意向价格30000。 2、竹林南路别墅。意向价格20000。 3、四季花城洋房。意向价格9000。另有联排和叠拼共14栋。 4、维亚湾重新上市。别墅。估计价格：18000。
烟台高端项目多分布于沿海地区，基本为高层和别墅两类。
发端：东部别墅区始于2000年的贵族城项目，当时该区域尚属莱山郊区，区域规划蓝图尚不清晰，该项目超前性太强，却得不到市场。直到2008年重新规划，横空出世，变为天越湾。
发展：1997年港星利智在海边取得土地，开发近50套别墅，迅速死盘。后银河怡海取得该块土地并拆迁。2002年，银河怡海山庄入市，虽非纯正的别墅群，但居山望海的小别墅也别有味道。至2003年，台湾村别墅入市。
爆发：2004—2007年伴随着市政府东迁，莱山区迅速升温。2008年开始，别墅规划项目以天越湾、南山·马山寨项目为龙头，辐射至牟平区昆嵛山、养马岛区域。观海路魁星楼隧道附近出现桃源一品项目。
1、早期（2000年—2005年）别墅,分布在滨海路和观海路靠近芝罘区范围。如：台湾村/银和怡海山庄。 2、政府规划及莱山区域价值提升，别墅区沿海岸线向东南发展，及至牟平与养马岛、昆嵛山范围。例如：天越湾/马山寨/养马岛别墅群/碧水青山等。 3、由于受地块性质、城市建设、居住人群的心理需求等因素的限制，别墅区的分布逐渐向中远郊区发展。
天马相城、天越湾、马山寨、西海岸、桃源一品，是近3年烟台四区成规模的别墅供应。 别墅市场供应主流产品为独栋、联排；主力总价区间为450-800万，主力面积区间300-680㎡.月平均消化套数维持在6套左右。 别墅消化情况较好，市场供应量有限，自06年至09年总供应套数不足400套。 2010年，现有别墅存量（联排、双拼）较少，只有天越湾的独栋可成规模，有可能与本项目竞争客源。