中国房地产市场：新特征与新趋势
巴曙松教授 中国银行业协会首席经济学家 中国“十三五”规划专家委员会委员 （文中观点仅仅代表作者个人意见，不代表任何机构的看法）
目录
一、历史回顾：两个阶段
以人口和金融推动的两个不同阶段
二、加杠杆的空间有多大
居民杠杆率（居民负债/GDP）
三、本轮周期有何不同
居民房贷收入比
新增房贷销售比（年度交易杠杆率）
房贷存量房市值比（社会存量杠杆率）
一、历史回顾：两个阶段
1998
2008
2015
基本面推动
金融推动
2008年以前，基本面推动行业上行；2008年以后，金融成为影响波动的主要因素之一
（一）1998-2008：基本面驱动的快速增长
中国、美国、日本房地产投资增速
中国、美国、日本房地产新开工面积增速
（一）1998-2008：基本面驱动的快速增长
此阶段，中国房地产投资平均增速为23.1%，新开工面积平均增速为22%；而同时期美国、日本的最高值分别为17.6%和6%。
日本
美国
中国
日本
美国
中国
1、1998-2008：基本面驱动的快速增长
影响中国这个阶段发展的基本面主要包括三个方面：快速增长的人口红利、经济增长 带来的人均收入提高、城镇化率提高
2003
2015
2011
在房地产长周期的最初阶段，人口红利是推动市场发展的最重要因素。置业人口的增长直接带动房屋新开工数量的增长。 统计表明，人口 出生数量领先住宅开工数量 20 年左右，20-50 岁是住宅消费主力人群和购房适龄人群
中国新开工面积与人均GDP
中国置业人口占比与出生率变化
1、1998-2008：基本面驱动的快速增长
日本人口增速换挡发生在 1973 年前后。1960-1973 年间，日本人口出生数量进入了一 轮上升周期，之后，出生人口 数逐步显著降低。 对比发现，日本人口出生数量与二十年之后的住房开工、20-50岁年龄段人口数量和同期的住房开工量都具有显著的正相关性。
日本置业人口与新开工住宅数量变化
1、1998-2008：基本面驱动的快速增长
同样的规律也存在于美国：人口出生数量和住宅开工投资之间具有很强的相关性； 20-50年龄段人口数量与住房开工量呈正相关关系
美国置业人口与新建住宅变化
1、1998-2008：基本面驱动的快速增长
同时，人均收入的增加、经济的快速发展进一步扩大了购房需求； 城市化率的提升改变了人口结构，扩大了购房需求。
中国城镇居民人均可支配收入 与人均GDP增长
中国城市化率加速发展
1、1998-2008：基本面驱动的快速增长
（二）2008年至今：金融的影响力上升
（二）2008年至今：金融杠杆支撑的波动增长
中国房价和成交量出现三次较大波动，投资增速与开工面积均开始放缓。同时，中国房地产市场开始与全球主要国家的市场之间的联动效应增强。
中国、美国、日本新房成交量增速
中国
日本
美国
1、2008年以后：基本面对市场影响减弱
（1）人口对市场的影响力减弱，影响方式发生改变
置业人口占比
出生率
a. 置业人口占比降低
2012年前后，置业人口占比达到顶峰，随后缓慢下降。中国房地产市场的新房开工数量也将随着下落
b. 城市化流动速度减缓，人口结构发生变化
1998年-2010年，中国进入快速城市化阶段，大量农村人口向城市迁移。2015年，中国城镇化率为56.1%，比1998年提高了22.8个百分点
全国流动人口增速
（1）人口对市场的影响力减弱，影响方式发生改变
重点城市流动人口增速
1998年-2010年，中国进入快速城市化阶段，大量农村人口向城市迁移。2015年，中国城镇化率为56.1%，比1998年提高了22.8个百分点
（1）人口对市场的影响力减弱，影响方式发生改变
2011
2011
2011
2011
2011
2.53亿
2.62亿
2.69亿
2.74亿
2.77亿
农民工人数总量
增速
2010年以后，人口的跨城市流动速度逐渐放缓。主要原因为： 第一，劳动人口年龄结构变化; 第二，工业化进程增速放缓，劳动力需求减弱; 第三，本地就业倾向增加，跨省流动减少; 第四，城市人口承载能力限制，新增人口成本提高
（1）人口对市场的影响力减弱，影响方式发生改变
c. 城市内人口流动增强
城市内的人口流动主要包括城市中心人口向郊区转移，以及郊区人口向城市中心转移。人口在城市内部的流动，主要带来了存量房市场的扩张。二手房与租房市场的流通率提升、房屋流通成本的下降，也反过来促进了人口的内部流动
北京房屋成交结构
（1）人口对市场的影响力减弱，影响方式发生改变
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看