无锡苏宁环球项目营销策略报告 2011.12.28 接下来，汇报将按左面的顺序来进行 项目属性梳理 业态布局建议 商业价格建议 商业概念定位 附件： 同策其它资源介绍 同策豪宅服务体系介绍 商业租售策略 成功案例介绍 商业部分 住宅部分 产品建议 客户定位与渠道 价格建议 项目属性梳理 无锡位于苏锡常经济区腹地，经济发达，居民购买力旺盛 项目城市属性 无锡：处于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在1小时车程范围内，是上海大都市圈的有机组成部分。 人口：无锡市总人口518万，人口密度1114人/k㎡。 无锡市市区人口 109.56万，人口密度2116人/k㎡ 经济环境：无锡2009年实现GDP近4992亿元,全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资43346元,比上年增长11.6%。市区城市居民人均可支配收入25027元。农民人均纯收入12403元 三城市人均可支配收入对比图 单位：元 收入结构上，纵向来看，无锡城镇居民人均可支配收入，逐年增长，近年来基本保持着10%的增长率。 横向来看，无锡城镇居民的人均可支配收入与苏州相接近，高于南京，消费有支撑 交通便利。地处京沪铁路、312国道、京杭大运河、沪宁高速公路构成的交通要地，境内主要道路与沪宁、锡澄、锡宜、宁杭等高速公路相连接。 商贸繁华。近年来，北塘区充分发挥中心城区的独特优势，形成了以胜利门、青石路为核心，集餐饮、购物、休闲娱乐为特色的中心商贸区。 产业蓬勃。良好的产业基础、日臻完善的基础设施和优越的投资环境，大力发展现代服务业，目前已有美国、日本、香港、台湾、韩国等外商投资企业百余家 规划至远期建设用地规模将达到2936.50公顷，规划人口规模为40.2万人。 北塘区的功能定位是以发展居住为主，同时开发惠山运河文化旅游和商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的发展，形成一个水岸文化居住服务综合区 项目城市属性 本案 北塘区是无锡市三个中心城区之一，位于无锡中心商贸区的西北部，面积31.5平方公里，全区常住人口31万。本案地处北塘区的核心位置，距离市中心仅3公里 区域路网发达，有助于人口导入，项目区域内多条干道，通达性好，且规划轨交3号线穿过本案，承接较多人流 交通系统 无锡地铁三号线由西北到东南斜穿无锡城区的一条城市快速轨道交通线路。该线起于惠山区城际铁路惠山站，止于无锡高新区无锡机场站，计划于2017年建成通车。 规划地铁3号线穿过项目基地南角并设置吴桥站 项目所在区域交通便利，沪宁铁路，312国道穿境而过，京杭大运河横直东西，与周边城市通达性好。 境内主要道路青石路、春申路与沪宁、锡澄、锡宜、宁杭等高速公路连接。 到无锡机场车程为25分钟 项目经济指标 项目为中小体量的城市综合体项目，总建面18.8万方，住宅和商业各占约一半 地块内部较平整，南向为区域商业主干道青石路，商业氛围较浓，具备打造城市综合体的条件 项目四至 项目西面的风宾家园 项目南面的青石路商业街、以及金太湖 项目北面的河道以及北面的兴源路 项目东面的凤宾路 地块现状 地块现状 区位 本体小结 位于经济发达的二线城市，周边居住区较多，距离无锡中心城区较近 交通 区域路网发达，有助于人口导入，项目多条干道大道，通达性好，且规划轨交3号线穿过本案，承接较多人流 配套 项目临近区域商业中心干道，周边商业氛围成熟，生活便利性好 自身条件 中小规模，无特色资源占有，北面自然河道，artdeco风格建筑，品质感尚可 经济发达城市内毗邻居住区的区域级中小型城市综合体项目 商业概念定位 无锡商业市 场总体布局 1、站前商业区 2、胜利门商业区 3、崇安寺-三阳广场商业区 4、南禅寺商业区 5、青石路特色商业街 6、太湖广场商圈 无锡商业市场整体集中在市中心区域，特别是由解放路围合而成的区域内。 现有主要商业区域分布于站前、胜利门、崇安寺-三阳广场、南禅寺、青石路特色商业街五个区块。其中，崇安寺-三阳广场商业区最为集中。 太湖广场商圈为近期无锡供应量较为集中的新兴商圈。 本项目所在区域定位以餐饮一条街为主，是北塘的商业中心 无锡商业聚集效应比较严重，主要在本案所在区域南侧为主，本案位于北塘区商业中心，区域潜力较大 7、滨湖新城商业区 主要商 圈概况 本案所在商圈非传统集中性商圈，较与其接近的商业中心，客户截留能力较弱 核心问题解读 核心问题 项目自身条件要点 外部环境要点 项目有一定的规模优势 地面交通便捷，外来具有轨道交通上的优势 板块商业本身已经有一定的吸引力 区域外来规划利好较多，潜力较大 临近几个商圈商业密集，且档次较高竞争激烈 项目周边在建项目较多，外来人口导入量大，未来居住区的成熟对商业提出了更高的要求 如何在融合周边商业的同时建立标杆形象以及独特业态主题 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看