板块环境
滨湖区将是未来无锡市的行政中心，市政府即将搬迁至太湖新城，同时随着轨道交通线的规划，以及南面旅游度假区的开发，该区域房产市场发展较快，地产大鳄纷纷在此拿地开发，住宅市场前景看好

个案分布
该区域住宅市场目前有四大地产商——万科、顺驰、华润、新鸿基着手打造，均沿滨湖区主干道蠡湖大道而建，由北到南依次为华润新鸿基的太湖国际社区、万科魅力之城和顺驰天鹅湖，体量分别为145万㎡、134万㎡和102万㎡

市场描述
上述三大楼盘均是100万以上的超级大盘，其中太湖国际社区将建成一个国际性的复合型产品社区，社区内拥有无锡唯一的文化艺术中心、2座规划中的社区轻轨站、2000米湖岸线和近36万平方米国际化商业中心，将成为无锡的“维多利亚港”，预计将在今年上半年开盘。万科魅力之城1月开盘，顺驰天鹅湖10月份开盘，销售速度较稳，去化率均超过80％

太湖新城板块在售楼盘一览表
案名
容积率
总建
(万m2)
产品类型
开盘时间
/分期
价格
(元/m2)
主力户型
及面积(m2)
主力总价
(万元)
推出套数
已售
套数
销售率
月均
销售
太湖
国际社区
1.3
146
多层
高层
小高层
联排别墅
－5
未定
三房
120－150
未定
－
－
－
－
万科
魅力之城
1.4
134
(已推37)
多层
小高层
高层
花园洋房
－1
5400
（公寓）
7400
（花园洋房）
100的二房和130的三房
66万～85.8万
3315
2713
81.8％
100套
顺驰
天鹅湖
1.4
102
(已推6.2)
多层
小高层
高层
花园洋房
－10
5000
120－130的三房
60-65万
467
459
98.3％以上
27套
板块市场分析
产品规模分析
开盘时间
案名
50万以下
50－80万
80-100万
100万以上
上半年
太湖国际社区
1月
万科魅力之城
10月
顺驰天鹅湖
由于其特殊的区域规划定位和地理位置，该板块目前在售的三个楼盘均是超过100万的超级大盘，太湖国际社区最大，为146万㎡

产品形态分析
开盘时间
案名
多层
小高层
高层
别墅
上半年
太湖国际社区
1月
万科魅力之城
10月
顺驰天鹅湖
依托大体量支撑，三个楼盘的产品形态非常丰富，除了传统的多层、高层和小高层外，顺驰和万科还有花园洋房，太湖国际社区还有部分别墅、商业中心、文化广场等产品

平均价格分析
开盘时间
案名
5000以下
5000-5500
5500-6000
6000-6500
6500以上
上半年
太湖国际社区
1月
万科魅力之城
10月
顺驰天鹅湖
从个案上来分析，万科魅力之城略高于顺驰天鹅湖，目前公寓价格在5500元左右，花园洋房的均价在7400元，顺驰天鹅湖即将推出的花园洋房估计单价在6000-7000元之间，目前太湖国际社区价格尚未出炉

主力面积分析
开盘时间
案名
100以下
100-115
115-130
130-145
145-160
160以上
上半年
太湖国际社区
1月
万科魅力之城
10月
顺驰天鹅湖
二房
三房
同蠡湖新城板块类似，该板块的主力面积也是130㎡左右的三房，且推案速度、力度都比较大，去化的也较快

主力总价分析
开盘时间
案名
50万以下
50-60万
60-70万
70-80万
80-90万
90万以上
上半年
太湖国际社区
1月
万科魅力之城
10月
顺驰天鹅湖
二房
三房
虽然单价万科略高，但是主力总价几乎相当，目前万科的花园洋房均价在7400元/㎡，其最近推出了一批精装修的房源，单价在6300元/㎡，装修标准在每平米1000元左右，户型面积为120－130的二房。顺驰也将在今年四月份推出花园洋房产品，估计均价在6000－7000之间

个案分析
案名
万科魅力之城
地理位置
无锡万科城市花园一区68号（蠡湖大道周新西路口）
开发商
无锡万科房地产有限公司
销售商
上海新联康投资顾问有限公司
占地面积
96.2116万平方米
建筑面积
1346900平米
建筑形态
多层、小高层、高层
建筑风格
现代
规划户数
整个项目约1.1万户，其中一区约32万方，2700户；二区56万方，3990户；三区、四区约4210户
已推体量
一区05年1月起连续推出四批，加06年推出的B5街区，32万方中2700套共推出1998套；二区06年7月始推出的5个街区，占整个二区56万方3990套中的约801套
容积率
1.4
绿化率
40%
得房率
小高层（8F）84%；高层（18F）82%，（32F）79%；多层（6F）90%
推案阶段
二区的5、6、8、9、10街区和一区的B5街区
工程进度
一区部分现房，二区5、6、8、9组团已封顶
交房日期
二区部分07年底
面积范围
80-160平米
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