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┃研究报告┃
房地产行业
2017-6-13
迎风而上，大象起舞
——2017年中期投资策略
行业研究┃深度报告
评级 看好 维持
报告要点
我们认为地产短周期主要受政策影响，每轮周期表现不尽相同，此轮尤甚：1）
从房价角度看，此轮上行阶段共持续24个月，创历史新高，且整体房价环比涨
幅达到2009、2010年的历史最高水平，各线城市涨幅普遍创新高。原因在于
此轮前期需求刺激力度强于上一轮，与第二轮相当，同时叠加宽松程度较高的
资金环境及三四线棚改；2）预期普遍下降，销售好转传导至投资的时滞变长，
新开工和投资对销售下滑的敏感性增强，主要在于市场对于行业已至缓慢发展
期后需求减弱形成较一致的预期。但今年投资与销售走势有所背离，主要在于
量价高升下一二线、部分三四线城市以及房企去化周期已降至较低水平，叠加
2014年以来土地供应逐渐减少，使得当前房企极力补库；3）分化更加突出，
此轮三四线城市在一二线销量增速下滑后依然保持较高增长，房价继续上涨

主要在于三四线持续宽松的去库政策和去年棚改带来近2.12亿平的需求

销售端：政策强力收紧抑制一二线需求，销量将持续走低；三四线城市预计今
年棚改货币化安置带来近2.38亿平的需求，但近40个三四线城市（县）开启
限购后，三大都市圈需求外溢无法持续，叠加目前三四线均价已涨至6257元/
平和去年强刺激下需求的大量释放，以及去年二季度起基数的逐渐走高，综合
来看我们认为全年销售绝对量将实现较高的水平，但大概率无法超越2016年

投资端：虽然融资不断收紧，但一季度末房企货币资金覆盖率达152.2%，当前
资金尚属充裕；前期大幅去化致房企目前投资意愿较高，部分房企17年开工和
拿地计划均高于去年；今年前4月累计购置土地面积增速8.1%，创近三年来新
高，叠加今年土地供应大概率增加，全年土地购置有望实现10%的涨幅；1-4
月，新开工累计增速11.1%，预计全年增速6%-7%；1-4月累计投资增速升至
9.3%，综合销售、拿地和新开工的变化，预计全年投资增速在6%-8%左右

行业下行、融资不断收紧之际，龙头房企较强的成本管控能力、相对更广的融
资渠道、较低的融资成本以及品牌溢价将助力其市占率的加速提升；同时通过
收购、并购等方式能够获取成本较低的优质资源，重点推荐招商蛇口。2017年
三四线城市去库存依旧持续，棚改将加速推进，利好三四线资源丰厚、快周转
的房企，重点推荐新城控股

[Table_Author] 分析师 蒲东君
（8621）68751192
pudj@cjsc
执业证书编号：S0490511090002
联系人 吴海健
(8621)68751692
wuhj2@cjsc
联系人 刘清海
(8621)68751692
liuqh3@cjsc
[Table_Company] 行业内重点公司推荐
公司代码 公司名称 投资评级
001979 招商蛇口 买入
601155 新城控股 买入
[Table_QuotePic] 市场表现对比图（近12个月）
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
2016/62016/92016/122017/3
房地产沪深300
资料来源：Wind
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局1-3月地产数据点评》2017-4-17
风险提示： 1. 棚改货币化安置比例不达预期；
2. 政策持续收紧

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目录
此轮周期和以往有何不同 .. 4
景气持续更久 .......... 4
房价涨幅更高 .......... 4
预期普遍下降 .......... 6
分化更加突出 .......... 7
追本溯源，还看政策 ......... 9
多方面政策配合全力去库 .... 9
叠加土地供应逐渐减少
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