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住房合作社本质是为社员提供租赁房屋的股份制公司。就其住房成本而言，由于前期缴纳的股份费可以获得 股息收益，退社时可以退还，叠加其租赁费相较市场租金有一定折扣，综合来看住房成本相对直接购/租房均较低
运作模式方面，会员申请入社后一次性缴纳会员费（获得对应股份），合作社利用会员费以及银行贷款进行住房建 设（依需定量），按合同分配社员入住，而社员除享受永久租赁权之外，同时也按照持股比例获得定期股息分红
供给政策方面，前期以住房合作社、限制盈利企业和市政公司为主要建设主体，后期通过土地、资金、税收 三维优惠鼓励多元化建设主体参与供给，引导私人机构建房转化为社会福利住房。其中，资金端优惠体现在无息 或低息贷款，税收端优惠体现在所得税、土地税等税收减免，而在土地端，一方面政府购买土地（德国土地私有 制）之后，将土地以低价出让用于社会住房建设，另一方面，《土地地上权条例》奠定土地使用权的法律基础，分 离所有权、使用权，降低建房成本。需求政策方面，政策的着力点在于提高承租人支付能力和保障承租人权益， 除保障承租人的合约权益之外，更重要的是实现了“租购同权”，保障承租人社会权益
在推动租赁市场发展的同时，我们认为，政府通过税收和资金制度抑制投机行为也是促进房地产市场平稳发 展的重要一环。税收方面，规定期限内转售所征收的高额资本利得税极大地提高了转让成本，而“先存后贷”的信贷 政策则延长了购房贷款周期（存款两年后才可获得贷款），挤出市场短期投机行为
长效机制推进不及预期，法律政策建立存在不确定性，租赁住房供应力度不及预期，租赁需求转化不及预期
Table_Report 相关研究： 房地产行业:内生增长决定企业价值，投资机会扩散2018-01-04 房地产行业:政策思路连续，关注房产税进程2017-12-29 淘宝店铺 “Vivian研报” 首次收集整理 获取最新报告及后续更新服务请在淘宝搜索店铺“Vivian研报” 或直接用手机淘宝扫描下方二维码 识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 2/33 专题研究|房地产 目录索引 1、德国住房现状：租赁主导，房源供给主体多元化..........4 2、供给端促租赁：由国家供给到扶持多元化建造主体...... 82.1住房合作社：兼具居住、社区、安全投资属性的第三种住房模式...........9 2.3.1合作社运营模式：“众筹建房”，全员持股9 2.3.1合作社居住成本：受益于政府补贴支持，租赁成本低于直接购/租房....12 2.2土地支持：提供优惠地价，《地上权条例》分离所有权和使用权...........15 2.3两部《住房建设法》：由国家供给到扶持多元建造主体建设社会住房...1 82.3.1住房统制经济：国家财政扶持市政公司、合作社等建造房屋....1 82.3.2《住房建设法》：政企合作，提供土地、资金、税收优惠1 82.3.3第二部《住房建设法》：鼓励私人自建房用于出租，扩大供给主体.......20 2.4多元化建设主体参与供应的另一动力：安全投资的选择...........21 3、需求端促租赁：提高支付能力，保障承租人权益........23 3.1政府直接发放货币补贴，提高租赁者支付能力..23 3.2规范租赁市场，加大对承租人权益保护.25 4、需求端抑投机：税收配合“先存后贷”的资金体系....27 4.1住房税收体系：鼓励住房出租，抑制投机性需求...........27 4.2住房资金体系：信贷政策稳定，“先存后贷”抑制投机.30 图表索引 图1：2016年欧洲主要国家住房租赁率.....5 图2：2014年德国及各城市住房自有率.....5 图3：德国住房自有率........5 图4：德国住房存量构成：存量住房中57%用于租赁，其中租赁房的提供方64% 为个人/家庭，36%为专业机构.......6 图5：德国住房市场存量及户均、人均居住面积....7 图6：欧洲国家家庭购买新房所需要的年数（2016年）...7 图7：德国家庭租金/家庭收入比（2010年）........7 图8：房价增速低于员工人均工资增速...... 8图9：租金增速低于员工人均工资增速...... 8图10：房屋自有者购买房屋的主要理由.... 8图11：房屋承租人与房东的职业分布（2009年） 8图12：住房合作社运作流程和社员申请入住流程10 图13：德国住房合作社管理机制（“股东-监委会-董事会”三层管理，“居住、社区、 安全投资”三种属性）.....11 图14：德国住房合作社建设模式.11 图15：德国存款利率、租金收益率、合作社回报率对比.12 识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 3/33 专题研究|房地产 图16：德国国债、租金收益率、合作社回报率对比........12 图17：政府为住房合作社土地、资金、税收三维的优惠政策......12 图18：住房合作社成员需要缴纳的费用..13 图19：住房合作社会员费缴纳模式有两种：统一会员费模式、多类型会员费模式 （与后期房间类型挂钩）..14 图20：政府大量购买土地，再以优惠地价支持公共住房建设......16 图21：土地端政府提供的优惠措施..........17 图22：德国社会租赁住房建造成本构成（1992年）......17 图23：普通住房建造成本构成（柏林，2015年）..........17 图24：德国住房合作社数量（1889年-1918年）...........1 8图25：1926-1932年德国不同建房主体建造房屋占比....1 8图26：政府为私人企业提供土地、资金、税收支持，在供给端增加租赁房源....19 图27：政府与厂矿企业合作为职工兴建福利住宅19 图28：第二部《住房建设法》对私人建房提供的资金、土地、税收优惠...........20 图29：社会住房建造规模呈下滑趋势，14年仅占比存量住房的8%......21 图30：存款利率、租金收益率、合作社回报率对比........22 图31：国债收益率、租金收益率、合作社回报率对比....22 图32：2008年德国住房结构.......22 图33：2007年欧洲各国住房结构对比....22 图34：德国慕尼黑市社会住房申请流程..23 图35：《租金补助法》下的德国租金补助体系.....24 图36：《住房租赁法》关于租金水平和解约条件的要求...26 图37：《住房租赁法》改革前后对比........27 图38：房产税征收流程....2 8图39：总租金收入减去抵税开支和折旧后计算应纳税租金收入..2 8图39：不动产转让税税率29 图40：2016年全球各国负债占GDP比重..........31 图41：全球各国及地区信贷年复合增长率...........31 图42：德国住房融资来源及市场份额......31 图43：德国住房贷款种类32 表1：柏林Charlottenburger合作社租金与市场租金比例.........14 表2：德国低收入线标准和住房保障标准.23 表3：《住房补贴法》主要内容.....24 表4：德国继承与赠予税税率.......29 表5：德国房屋税收体系..30 识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 4/33 专题研究|房地产 德国住房结构以租赁为主导，根据欧盟统计局统计数据，16年德国住房市场约 54.3%的家庭选择租房居住。研究德国百年住房历史的过程中，我们认为这种住房 市场结构的形成本质上有三点原因： 第一，供需两端扶持政策的持续推进，促进租赁市场发展：供给端主要通过土 地、资金、税收三维优惠支持多元化主体参与住房建造，并体现出两个特色，一是 住房合作社的“众筹建房”模式，提供了除购、租之外的第三种住房模式（租赁的 变形），二是通过政策引导有效将私人建房转化为阶段性社会福利住房；而在需求 端，制度的侧重点在于提高租赁者支付能力和保障承租人权益（“租购同权”）
第二，在住房市场发展的同时严控市场投机行为：主要通过税收制度（规定期 限内转售征收高额资本利得税）配合“先存后贷”的信贷政策抑制市场投机性需求
第三，除直接政策推动外，我们认为，在德国国债收益率、银行存款利率处于 低位的背景下，租赁市场成为一种安全性相对较高、收益相对有所保障的投资渠道， 吸引低风险偏好主体参与投资。除私人机构直接投资租赁市场之外，住房合作社模 式下非居住性会员直接入股合作社提供资金，可获得4%的年化收益率
本篇报告将针对德国租赁市场的这三个特色，分四个部分分析德国住房制度： （1）德国住房市场现状：租赁主导，租赁供给主体多元化 （2）供给端促租赁的制度：对多元化建造主体土地、资金、税收的三维扶持 （3）需求端促租赁的制度：提高租赁者支付能力，保障承租人权益 （4）需求端抑投机的制度：税收制度配合“先存后贷”的稳健资金体系 1、德国住房现状：租赁主导，房源供给主体多元化 从德国百年住房制度的演变史来看，历史环境因素导致政府曾面临多次严重住 房短缺问题（如一战后、二战后、后期东西德合并时期）。而在住房短缺之后，政 府通过供需两端制度设计多次推进租赁住房市场的发展，住房租赁率（租赁家庭占 比）自一战后逐步提高，目前已经相对稳定。德国联邦统计局最早可查数据显示， 1998年住房租赁率为59.1%，到2014年住房租赁率达到54.5%，期间仅变动4.6个百 分点，德国“租赁主导”的住房市场结构已经相对稳定
根据欧盟统计局数据，2016年德国住房市场约48.3%的家庭选择租房居住（对 应51.7%的住房自有率），住房租赁率在欧洲主要国家中处于最高，且显著高于其 他主流国家水平，如租赁水平第二高的丹麦租赁率为38.0%（与德国相差10.3个百 分点）。
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