远大未来城2008年项目策划报告
二００八年三月 智岛地产顾问机构
前言
2007年对于整个房地产行业来说注定是不平凡的一年。从上半年房价的一路高歌猛进，到下半年争论纷纷的“楼市拐点论”；从为数不少的开发商的捂盘惜售，到全国主要大城市“金九银十”的惨淡业绩；从所谓的政府愈调控愈上涨大势预期，到现在政府痛下决心全面调控下的初见成效，在这所有的因素综合作用之下，如今的地产行业竞争的激烈性不言自明，但是不同的地方与城市，房地产状况是大不相同的，我们需要从全国的整体态势下，找到怀远市场他特有的规律与局势，这样才能做到心中有全局，在一线城市整体不好的形式下，抓住三、四线城市的房产大局，以更好的指导我们今后的工作。 此次策划报告主要就市场、策划、商业建议、物业建议、小高层建议等几个方面进行分析与总结，群策群力，为下一阶段工作的开展提供建议，也使我们在今后的工作上有个更清晰的认识，从而在市场研判上做到知己知彼，不打无把握的仗

第一部分 策划推广
第一篇：市场回顾
一、2007年市场回顾
1、【回顾2007】
从去年全县的销售面积来看，新城区共销售约13万方，老城区共销售约1.8万方，整个怀远城区共约15万方，主要的销售热区还是在怀远新城区，说明怀远市民比较看好新区的发展，都有意愿移居新城区，享受更好、更优美的居住环境。在去年的大好销售态势下，新城区出现了历年来房地产销售面积最好的喜人局面

2、【价格嬗变】
2007年对怀远来说，是一个房产价格丰收年，整个市场的房产均价从1500元/㎡飙升到2200元/㎡，对我们而言有喜也有忧，喜的是利润空间更具诱惑力，忧的是购买力提升跟不上。整个市场的竞争将趋向白热化

3、【客户心态】
去年房价的上涨幅度已超过客户的心理底线，传统的购买理念（主要表现为总价在20万左右，不贷款或少量贷款）正经受着强大冲击，2007年的第一批客户中，一次性付款的客户比例为38.2%，而在2008年这个比例仅为19.3%，可以看出价格与需求双方正在激烈的博弈，也决定了未来的销售将是一场攻坚战

4、【投资人群】
怀远人一直有着强烈的投资情结，在房产市场上活跃着一群投资客，他们的出现在一定程度上增强了怀远房产市场的活力，随着房价的快速上涨，投资收益空间严重不足，使得这群投资客的投资变得越来越谨慎，大多持币观望，调整心态

二、2008年市场展望
在价格上涨的推动下，各大房产商陆续加大供应量，如中央花园今年的推出量计划在4万平方米左右，阳光花园在4万平方米，禹都华庭5万平方米，禹都雅苑在5万平方米，远大未来城在2008年也将推出约3万方的面积，今年的市场放量呈现几何式的增长局面。根据以上各房产公司的初步销售目标，可知在2008年整个怀远市场的推量将高达21万方，而去年全年的销售量只有13万方，供应量大增改变了以往趋紧的市场供应态势，使怀远市场从供不应求的卖方市场逐渐走向均衡局面，并向着供大于求的态势发展。尤其是在经过价格洗礼的2007年后，2008年的销售将是一场攻坚战

三、二期销售分析
2007年2月11日一期发售，共178套，至4月2日（共51天）销售率达90%，销售面积为18986平方米，总销售额2889万元，均价为1522元/㎡ 。 2008年1月31日二期发售，共68套，至3月25日（共55天）销售率达91%，销售面积为7600平方米，总销售额1559万元，均价为2260元/㎡。 纵向比较一期与二期，销售速度持平，二期推出的量为一期的40%， 但销售总额为一期的54%，从总量来看，销售速度处在正常范围内。 横向与其它房产公司相比较，如禹都雅苑、中央花园同时期开盘相比他们的销售速度基本上也在这个范围之内，因此我们二期的整体销售业绩是比较理想的

二期销售数据统计（截至3月31日）
从2月20日和3月31日的两个时间段来分析： ●从两组数据可以看出，1月31日二期开盘，短短20天的时间里销售量即达到72%，可以说明整体销售形势比较正常，是一个比较匀速且合理的速度，价格控制在较为合理的区间。 ●14#去化最快最好，原因是面积小，单价最低，总价也低，客户的接受度较高。 ●在前期，10＃、12＃同为107㎡的面积，但在相同的时间里，10#的销售好于12#，主要原因在于单价，可见客户对于价格已经达到了一个比较敏感的程度。 ●同样在销售前期，13＃的销售率为66.67%，销售不甚理想，主要原因在于面积过大，导致总房价过高（28－30万），需要客户具备较强的经济实力。 ●从两个阶段比较来看，主流产品（100-120）比较受市场欢迎，价格和面积是最主要的抗性，如价格最高的12＃、面积较大的13＃去化速度最慢

二期销售数据统计（截至2月20日）
建议：
后期主流房型的面积范围应该控制在90－120㎡之间，超过120㎡，由于单价的上升，导致总价较高，销售上面会产生较大的抗性。 主力户型应以90－110㎡的三房为宜，适当的增加86㎡两房和94㎡三房的供应量。 130 ㎡以上的大面积的户型可适量安排，从市场来看，此类产品尚有一定的客户群存在，只是销售速度相对要慢。可以适量控制数量，比例不应超过15%

四、成交客群分析（不完全统计）
1、客户区域来源分析
总体上来说，县区与周边乡镇的客户群体大致相当，但从前期的推广力度上来讲，县区是要大于周边乡镇的，因此可见周边乡镇极具市场潜力，在今后的工作中要加大对于周边乡镇的推广，以积累更多的客户资源

2、客户职业分析
分析：
●个体户、外出务工人员、事业单位的客户占了较大的比重。这与我们前期的客户定位是相吻合的，要继续深入挖掘，并做好客户维护工作，巩固他们对本项目认可度。 ●公务员占的比例不大，主要是90年代的福利分房政策，大都已经拥有第一套居住房，想拥有第二套住房的思想尙在萌芽中。这个客群的部分人具有较强的经济实力，同时也是最具投资意识的人，但由于房价的快速上涨，导致其持币观望的心理加重。 ●教师和医护人员在怀远属于收入较为稳定的客群，有一定的经济实力，在今后的销售中要重点加强对这部分客群的公关。
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