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客户语录——
新泓信集团背景
具有一定开发经验：在湖南常德开发过3个项目，在长沙开发过项目“左岸春天”为早期高档项目，但从未操作过远郊的大规模项目； 以地产为核心业务：集团以地产为盈利核心，除开发外其他公司经营如物业管理等业务，基本无其他盈利主体；
客户目标
1、明确合理的产品定位，明确产品的目标客户对象；
2、实现项目的成功启动；
3、保证项目的可持续开发；
4、一切以市场为导向，短期内没有明确的回现要求
现实的市场条件下将主要面临什么挑战？长沙市场明显供过于求，商品房已知的市场存量供应为正常年消化量的8－10倍
2008年后商品房供应量概数
2009年后商品房供应量概数
2007年长沙全市商品房累计销售894.17万㎡，同比增长29.44%，是长沙有史以来的最高年消化量
2007年以前市场项目未消耗的存量建面已经超过3000万㎡ ； 长沙市出让的总建筑面积2006年为1799.02万㎡，2007年为1719.14万㎡ ，整体约3500万㎡，都约为当年市场消化量的2倍； 土地供给的无序失控导致了市场供应量激增，远远超过了市场正常的消化水平；从目前的供求关系来看，长沙在未来相当长的时间内将处于供过于求的市场状态。本项目距离市中心30.8km，近50个郊区大盘的开发将对本项目的持续开发造成威胁61610
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长沙市场正处于开发的高峰期，目前市面已确定的建筑面积近50万㎡及以上的项目将近50个；仅以上大盘确定开发的总建筑面积就超过4000万㎡，待开发面积超过3000万㎡，其与城市的距离都较本项目为近
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长沙市场目前开发的大规模项目盘点项目自身缺乏强势资源，并为高压线所分割，地块条件与多数郊区大盘相比处于劣势地位
本项目不具备优势的先天资源，从自然资源的角度评价，长沙城市近郊存在多个具有相对优势的项目； 从项目本体出发，缺乏吸引客户进行远郊置业的先天条件，即区位远郊化与资源不突出形成了矛盾冲突
长沙玫瑰园
藏珑湖上国际社区
珠江花城
麓谷锦园别墅
麓山别墅
汀湘十里
长沙市场的大盘不乏景观资源
本项目先天的景观资源
水体
坡地
远观山体，内覆植被宏观的经济大势：宏观经济形势处于下行周期，市场处于调整期； 中观的行业供求：市场将长时间持续处于供过于求的状态； 微观的竞争条件：项目先天条件与市场多数大盘相比处于相对劣势地位
基于经营层面—— 项目首先面临的是生存问题，而非盈利问题；规避风险是本项目操作的第一目标，其次才是利润目标；
目标解析与核心问题提炼
世联对于项目开发目标的理解
基于操作层面——必须以确保项目的可持续开发作为主要目标
项目研究的核心问题
2、如何把握市场趋势，挖掘市场机会，实现项目的可持续开发？
1、如何规避风险，保证项目在激烈竞争的淡市下的安全运作？第一篇：碧桂园专题研究研究内容、方法与目的
研究内容
碧桂园发展沿革与现状（规模、布局……）； 碧桂园产品线研究（产品组合、风格、景观营造、配套安排……）； 碧桂园开发模式研究（取地策略、节奏与周期把控、商业经营方式、核心竞争力……）； 碧桂园山湖城案例研究
研究方法
归纳法+个案研究，定性研究为主
研究目的
明确本项目与碧桂园山湖城的相互关系，并明晰碧桂园模式对于本项目的借鉴意义
碧桂园对周边项目是利好还是威胁？ 如何有效利用碧桂园的资源条件？ 如何塑造项目之于碧桂园的竞争优势？碧桂园成立于1992年，至今已发展成为年销售额175亿，全国布局的品牌房地产开发企业
至2008年上半年，碧桂园已拥有51个处于不同发展阶段的房地产开发项目，其中26个位于广东省内，其他分布于湖南、湖北、安徽、江苏、辽宁、内蒙古等省份
2008年中碧桂园全国布局图
企业发展大事记自创立以来其销售业绩持续上涨，但随着市场形势的调整，逐步面临较大的经营压力
整体业绩在2007年之前快速上升，08年受市场大势影响增长速度迅速放缓，相较于320亿的目标，08年碧桂园仅完成不到60%； 相较07年而言，预计08年碧桂园利润将明显下降，一是以回款为导向的降价倾销，二是与美林对赌亏输4.4亿； 从08年前9月的开发量安排看，碧桂园持续下调待开工面积，定下以销定产的开发策略，以缓解资金链上的压力
碧桂园近年的经营业绩
2008年1-9月碧桂园销售额（亿元）
2008年1-9月碧桂园开发量安排
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