万业“优加城” 项目营销策略初案 （易居中国）长沙易居投资顾问有限公司 敬呈：湖南西沃建设发展有限公司 前 言 报告主要是针对整体市场环境和项目自身价值体系做出分析，并提出项目营销竞争定位的方向； 此次报告主要是就部分问题作前期沟通使用，待与发展商做进一步的沟通之后，再做进行深化和调整 基本出发点1：项目基本情况 1、本项目总用地面积为962.93亩，容积率：0.65，总建筑面积：411573平米，建筑密度：25%；为纯别墅社区 2、典型的城市远郊型别墅，本项目位于北三环线以北，太阳山公园和青竹湖高尔夫球场区域 3、目前项目设计已经基本完成，动工在即，预计在下半年上市 4、本项目的整体开发成本相对较高，如果价格不满足要求，则利润空间非常有限 分析的基本出发点2：开发商目标品牌：迅速扩大知名度，建立有效品牌利润：实现一定的合理利润速度：快速销售、迅速回笼资金 在营销目标中，速度和利润往往是一对矛盾。 在启动期，回笼资金极为重要，速度和利润是核心所在，尤其是速度 项目关键思考点： 1、市场大势如何？市场机会在哪里？ 2、项目成本较高，销售速度和价格如何解决？ 3、作为上千亩的项目，如何构建核心竞争力以保证项目长期持续发展？ 市场大势 别墅市场和客户分析 项目营销定位 项目价值分析 价格和产品建议 解决思路： 宏观经济分析 长沙房地产市场分析 长沙城市发展分析 第一章 市场大势 5月份CPI同比下降1.4% PPI同比降7.2% 交行报告：物价运行临近拐点 年内将回正增长 下半年翘尾因素将逐步减弱，经济回暖迹象正在不断显现，预计未来国内CPI、PPI降幅将不断收窄，在四季度可能摘掉“双负”的帽子. 摩根大通：CPI和PPI下半年有望正增长 经济环比已经告别了过去的最低点，如果按照目前的速度，接下来二、三、四季度实现同比7%、8%、9%的增速是可能的。如果考虑到出口好转，经济全年会更快 整体经济增长情况不容乐观，保证经济增长成为当前政府的主要矛盾；下半年市场有望回暖 长沙经济仍保持较高的增长速度，长沙社会消费品零售总额增速缓慢回升，经济快速发展的势头尚未改变 长沙GDP增长仍在13%以上，远高于全国GDP增长水平，经济危机对长沙经济的影响尚未显现。 进入4月后，长沙社会消费品零售总额增速缓慢回升。在国家家电下乡，节能补贴等政策的带动下，长沙社会消费品零售总额增速将有进一步上涨 整体市场：政府通过宏观政策积极救市，利好消息不断落实，楼市已经开始回升 1、中央和长沙市政府均出台救市政策，全面刺激房地产业的复苏 2、受积极救市政策的影响，房地产调整周期将缩短，专家预测，09年或是房地产市场转折期，这将直接影响到消费者的购买信心 08年10月：三部委全面救市，宣步免征购房印花税、增值税；贷款利率下限调至基准利率的0.7倍； 08年11月：长沙市政府出台《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》，首次购房契税均调至0.1%； 08年12月：国务院公布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，二手房转让营业税全免期限由5年转为2年 08年 运行区位 09年 运行区位 受积极政策影响 调整周期将缩短 未来市场走势判断 全国整体楼市低迷，政府通过宏观政策积极救市，利好消息不断落实，楼市已经开始回升 结论： 1、整体经济增长情况不容乐观，保证经济增长成为当前政府的主要矛盾；下半年市场有望回暖。 2、长沙市国内生产总值的稳步增长，为房地产的发展提供了良好的整体经济环境。 3、政府相继出台多项刺激市场政策，在一定程度上满足了房地产市场发展的要求 宏观经济分析 长沙房地产市场分析 长沙城市发展分析 房地产开发市场化水平判断 ——理论模型 长沙市房地产市场整体市场化程度处于快速发展阶段 长沙所处区间 数据来源：长沙市房地产管理局 开发投资额增速下滑趋势扭转 进入09年以来长沙固定资产投资和房地产投资累计增长速度加速下滑，特别是3月份同比增速大幅下滑，房地产投资1-3月累计投资同比增长仅有4.4%，投资明显减少。但随着市场销售持续回暖，4月份房地产市场投资增速明显加快，1-4月累计投资增速达到17%，开发商投资力度明显加强 资料来源：湖南统计局 长沙市房地产开发及住宅开发投资累计增长走势图 图3：长沙市土地市场供应走势 土地市场成交率大幅提高，土地市场快速回暖 5月土地市场成交8宗，成交面积较上月有较大增长，土地市场成交率达到100%，成交率大幅提高，在经过几个月的徘徊后，土地市场开始回暖 图4：长沙市土地市场成交走势 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 2、随着商品房市场的复苏，在经历了漫长的冬季后，长沙土地市场也开始出现回暖迹象 T（时间） P（价格） 土地市场与房地产市场关系模型 R L 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看