区域市场情况
区域房地产市场分析
供求及价格分析
截至2008年末东陵区存量商品房约127万平方米，目前每月成交量约9万平方米，消化这些市场存量需要约14个月时间，整体库存压力较大
上市166.8万平米，27.8% 销售107.16万平米，31.4%
全市3757元/平，5.4% 东陵区3508元/平，2.8%
【数据来源：沈阳房产局 精诚市场部】
本项目周边竞品潜在09年潜在供应预计50万，市场竞争依然激烈
周边竞品项目，多为百万大盘，在未来的几年内均有较大的持续供应量，但因各项目对市场形势预期严峻有一致的看法，故各项目对09年上市量预计均较为保守，特别是迟迟未动工的恒大名都项目，从恒大08年在沈阳的市场表现来看，如恒大名都项目上市，必然会引起区域价格战，区域市场竞争将非常激烈
潜在供应量
区域房地产市场分析
【数据来源： 精诚市场部】
保利达地块
50万销售及定价推售策略
五期产品推售的重要性
做为09年全年销售的优美序曲； 加快产品销售速度，缩短销售时间，实现产品快进快出，资金迅速回笼； 为下期开盘销售做铺垫； 实现保利品牌价值的提升
开盘前提
明确五期销售许可证下发时间； 明确价格区间，销售均价； 明确五期产品具体施工时间、封顶时间及入住时间； 确保三期、四期剩余房源快速消化，尽快为五期蓄客； 保证工程形象的完善，样板段应在开盘前达到工程结束； 加大推广力度，现有的推广渠道全部更改为五期产品，为五期开盘积累一定数量客源； 售楼处包装应在项目开盘前一个月完成； 会所提高使用率，策划部门应在进一步加大会所使用频率，通过多搞活动、多做宣传、依靠多方联动、发挥各自作用，实现销售目标最大化
重要事件节点
2009年1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
主题：物料准备 时间：4月10日
主题：5期认筹 时间：4月18日
主题：5期开盘 时间：5月24日
主题：尾货清理 时间：4月
主题：销售许可证 时间：6月底
主题：样板段 时间：6月底
主题：5.2期开盘 时间：7月中旬
保利花园新品位置
5.1期推售产品
B区
A区
G区
后期推售
H区1栋
H区1栋
推货补充
第一次 推货
第一次 推货
H区1栋
推货补充
开盘推货建议为G、F区和H区东边两栋，共404套，面积区间为：63-142㎡，其中以88-100㎡为主。视蓄客情况有选择的以A区、B区及H东边1栋作为货量补充。 如加推共有751套房源
开盘推货建议
推售房源情况
本次五期推售产品与目前三、四期在售产品在面积上形成区分，以保证五期蓄客同时销售剩余产品
五期产品市场环境简析： 一、目前三、四期客户已经消化周边区域客群，五期客群应面向全市； 二、五期蓄客期间，三、四期正在消化，影响五期蓄客数量； 三、稀缺多层产品优势明显，客户认可度较高； 四、周边竞品目前没有新品推出，为本案赢得市场
销售分析
目标客群分析： 一、保利的客群正在由一次置业向改善型客户转变，而多层成为客户的首 选 二、五期蓄客期间，三、四期正在消化，影响五期蓄客数量； 三、稀缺多层产品优势明显，客户认可度较高； 四、周边竞品暂时没有新品推出，为本案赢得市场
客群分析
开盘思路
五期房源销售采取多频次、低供应量，通过现场热销场面刺激客户购买需求的销售策略完成开盘即清盘的效果
开盘方式
为保障后认知保利项目客户的利益，本次开盘采取摇号方式
销售及定价推售策略
价格考虑因素：
第一、根据市场实际情况，即整体市场价格走势
第二、体现项目的竞争位置，体现项目自身价值
第三、同时结合08年价格情况，适当高于市场整体上涨幅度，增加品牌溢价
稳扎稳打，促进销售
价格制定宗旨：
周边项目价格分析
目前区域楼盘价格整体相差不大，保利花园价格处于中游
根据项目市场定位，目标客户群定位、项目工程等考虑，现阶段周边的直接竞争对手较少，包括：水晶城、上东花墅、良城美景，保利花园四期
周边竞争对手比较
市场类比定价法
项目开盘价格预测
市场比准价 ＋ 目标均价 ＝ 营销组合溢价 + 产品包装
品牌价值； 楼市发展；
形象定位； 宣传推广；
均价区间＝ 比准均价＋组合溢价1-------比准均价+组合溢价2 ＝ 【 4126*1.03】 ------ 【4126*1.05】 ＝ 4250---4332
预计五期开盘出街均价在4290左右,在08年目前出街价格基础上上涨200元/平米
涨幅３%---５％
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
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