盐城金鹰天地项目 全程营销报告 博思堂商业事业部 2011年1月 PART1 项目本体解读 城南核心，周边高品质住宅林立，未来坐享四面人气。 城南新区高水平的消费容量和质量强力支撑商业发展 中心老城区 盐渎板块 城南板块 项目区位解读 完善的交通体系，实现不同消费群体的可达导入 市内公交：8、9、18、20、38、208、解放南路BRT等多条线路可达。BRT的开通直接贯通铜马广场、东进路、内港湖三大商圈，实现各商圈的人流互导。本案距市中心仅20分钟车程 大交通：开发大道直接贯通城西干道和开放大道（G204），通达盐徐高速、宁靖盐高速、沿海高速。盐城纳入上海2小时经济圈 BRT线路图 空港：江苏第二个开通国际航线的盐城南洋国际机场，2010年吞吐量预计达20万人次。间接为本案提供可观的实力消费群。本案距其45分钟车程 项目交通资源解读 滨湖而立，坐拥一线湖景！特享内港湖公园纷繁景点！ 以水为脉、以绿为伴的城市休闲生态资源！ 湖景：300米一线湖景，特有的新城规划稀缺商业资源。 标志性公建配套：毗邻新城规划的文艺中心和广电塔，特享第一性的市民休闲热潮带来的巨大人流 项目特有资源解读 项目规模 区域规划 文化休闲 开发优势 湖景资源 全案三大组团 共60万平米 A1 B1抱湖而立， 加之住宅盈利， 实现开发的 黄金组合 全市政治、经济、 文化中心和以现代 服务业为主的地区 总部经济中心 重点打造的城市 形象展示区， 政府给力 300米一线滨湖 市区罕见 新区稀有 文化艺术中心、 广电塔等多个标志 性建筑和景点 民心舆论所向， 人气引爆点， 聚客拢气 金鹰实力品牌 丰富开发经验 实现精品打造 政府大力支持 项目自身资源梳理 项目核心价值推导 PART2 商业市场解读 PS：本部分市场分析基于贵司提供的市场调研和商业业态调研资料，加之本司项目组成员的补充考察调研，而后对调研信息、数据进行系统、科学的挖掘分析，得出以下的分析结论 发展稳定，呈“中心大商场、城内特色商业街、外围大市场”格局，交错组合 老城区以铜马广场为核心，结合建军路、解放路、人民路，形成盐城的商业核心商圈； 以华兴路步行街、鑫天地商业街、板桥巷步行街、浠沧商业街为代表的多个特色商业街区； 外围以小商品批零为主功能的招商场商圈为代表，随着城市格局的拉开，专业批发市场逐渐向城北转移 老城区商业发展格局 老城区商业发展特点 传统商圈通过不断升级改造实现稳固壮大；餐饮、休闲娱乐呈现街区式发展，并逐渐向外围突击 受城市发展，以铜马广场为中心的核心商圈，不断进行升级改造，稳固发展； 老城区传统的零售购物业态，符合人气支持的要求，随着08年金鹰百货的加入进一步稳固壮大； 随着城市经济发展，消费水平提升，餐饮、休闲娱乐呈现街区式发展； 受消费理念、经营理念、消费能力提升，餐饮、休闲娱乐业态，向传统核心商业区向外围区域发展 政府规划引导、公建先行，政府商业项目先行示范引导，营造商业机会，带动区域商业发展，满足消费需求 新区商业发展模式 新区发展主要依托于其高起点的规划定位，发展特点为城市公建先行； 新区商业发展则又依托于其公共配套建设，以此吸引人气，营造商业机会； 政府商业培育，进行商业示范引导，推动新区商业发展的城市运营模式 新区商业发展特点 依托盐渎公园、内港湖公园大型市民公建配套，全面提升新区商业消费环境，于其周边建成多个特色商业街区 依托2大市民公园，全面提升商业消费环境，落子周边的多个特色商业街区，典型代表如东进路美食街、水街、韩国城、欧洲风情街等； 餐饮、休闲、娱乐业态街区化发展趋势明显，形成了与老城区差异化的餐饮、娱乐、休闲业态的消费升级 新区商业发展特点 新区商业目前以餐饮、酒店住宿业态为主；零售购物类多以生活超市为主，综合性集中式精品购物场所尚未出现，随着未来人口不断导入，该类场所需求势成必然 市场分析总结1 新区比对老城区：商业不断流入，消费满足能力不断增强，逐步形成商业特色 市场分析总结2 新区比对老城区：城南新区受市民认可度高，发展潜力巨大，人气不断提升，商业氛围不断浓厚 市场调查分析启示 项目市场切入点：目的性消费推动，结合市政公建配套，引导大众化消费，全面实现各业态功能的发展 PART3 项目整体定位 项目属性回顾 从规划、规模、地段、商业资源来看，项目属于高品质的商业项目； 从商业氛围、商业机会、商业市场环境来看，项目优势不够明显 项目SOWT分析 项目突击点：城市名片、区域消费目的地 —— 滨水商业特色，带动人气，引导消费，扩大城市消费导向 项目基于城南新区发展的大环境，结合新城规划的景观、文化、市民休闲娱乐配套等资源，结合自身商业主题、配套、业态，展开项目商业价值的蓝图。实现带动区域消费，形成城市级商业主题街区，形成项目商业的影响力，最终实现对区域商业消费、经营业态、人气指数的带动 关键词： 新城市的名片 —— 环境！ 新城市的属性 —— 环境！ 新城市的价值 —— 环境！ 市民娱 乐休闲 文化景观 特色消 费业态 商业休 闲配套 本项目 商业主题 城市形 象展示 城市形象+市民休闲+文化景观+绿色生态+文化娱乐+滨湖商业 —— 城市级主题式休闲商业街区！ 项目发展模式解读 角色 城南新区商业的先行者之一 实现 城市级特色休闲商业街区 成熟 城市形象展示、市民休闲娱乐、特色消费聚集 项目发展目标 项目整体定位 PS:基于之前项目属性梳理和界定，项目发展模式，项目发展目标，提炼出本案的整体定位： 项目地处新城区核心，市府之后， 区域备受市民认可，民心舆论所向， 得“地利”，享“人和” 项目特享内港湖一线湖景资源， A1率先启动特色水景商业街 盐城金鹰全案发展思考：率先启动的商业街区相较后期的大型百货/购物中心受人口密度制约相较要弱，因此先启动商业街区可以降低经营风险，同时亦可利用商业街区实现区域的商业培育，实现后期百货/购物中心入市时机的完美把控。最终实现自持百货物业最大化的价值增值。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看