湖南心星国际商务中心 发展定位细化既产品设计方案
谨呈：湖南中顺房地产开发有限公司
报告行文思路介绍
客户要求 与项目理解
提案重点为写字楼、公寓、商业的市场发展定位、产品设计、销售计划、成本测算；酒店非重点；不需要涉及具体营销操作；开发商要求快速回笼资金。
各物业市场 发展定位建议
各物业产品 设计建议
销售计划制定
在既定的规划下，从市场需求角度出发，结合开发商营销目标，对写字楼、公寓、商业提出市场发展定位；酒店已定位为产权式酒店，不再做市场发展定位的论述。
根据各类物业的市场发展定位，提出可行的产品设计建议
根据产品设计，从现阶段市场态势出发，制定各物业的销售价格、销售计划，测算收益
第一章 项目理解
第二章 发展定位建议
第三章 产品设计建议
第四章 销售计划
写字楼发展定位
商业发展定位
公寓发展定位
项目既定规划理解与分析
项目营销核心问题提出
定位分析
销售目标
项目理解
产品建议
报告目录
面对的项目 要解决的核心问题
市场需要什么 项目适合做什么产品
产品怎么设计
写字楼产品设计
商业产品设计
公寓产品设计
卖什么价格 多久卖完 利润有多大
销售价格建议
项目经济测算
销售计划
第一章 项目理解
项目既定规划理解与分析 项目营销核心问题提出
项目位置：芙蓉南路与电力路交汇处，天心区区治大院西北角
一、项目既定规划理解与分析
项目地块与物业发展条件
位处省府板块核心地段，交通发达，区域未来发展十分看好； 地块方正平整，昭示性强，生态资源突出，具备打造中高甚至高端项目的条件； 位处行政中心，两大政府之间，区域内有一定量的办公单位，具备发展商务区的基础条件； 目前本区域入住率低，人气不旺，生活配套缺额，商务氛围十分欠缺。 小结： 地块具备良好的生态资源、交通通达性以及 区域发展前景，但目前无论生活、商务氛围 都十分欠缺。地块具备发展中高、高端综合 体项目的条件，但机会与风险并存。
目前项目总体规划已定，初规已进窗，规划方面基本不能做大的调整； 项目现定位为集酒店、写字楼、公寓、商业为一体的城市综合体； 其中酒店已确定为五星级产权酒店，由国内排名前三的品牌进行经营管理
项目既定规划理解
一、项目既定规划理解与分析
城市综合体是在“有机系统理念”指导下开发的高价值的建筑综合体
通过一组建筑将城市活动中多种不同功能空间进行有机组合，并与城市的交通协调。同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体
城市综合体中可能包括的物业功能
城市综合体基础解读
巨大的社会效应 城市综合体拥有优越的区位条件和庞大的建设规模， 且具备多种城市功能，能吸聚大量的人流，注定成为 一个城市的“名片”，产生巨大的社会影响 作为“城市名片”的城市综合体产生的社会效应 对推动企业品牌价值的进一步提升有重要的作用 巨大的增值潜力 各种功能的相互依存、相互补充能完善综合体的整体 功能价值，通过成功的商业经营，带动物业自身的及 周边区域土地的升值
城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益
城市综合体基础解读
特征1： 城市综合体具备的四种基本功能使其成为一个“微型的城市”
功能复合空间：物业类型丰富，以酒店、办公、公寓和商业为基本功能，自身可以实现完整的工作和生活配套运营体系 空间依存、价值互补：各功能之间形成价值链，各物业空间之间通过规划形成紧密联系
城市综合体各种功能之间的价值关系
城市综合体的特征和价值
广州中信广场：物业功能的有机整合打造出高端的商务环境
广州中信广场占地约2.3万m2，建筑面积约29万m2 ，是广州最顶级的超高层写字楼，包括写字楼、公寓和商业物业 三种物业档次高，各功能之间相互依存并形成价值链，营造出高价值的办公环境
中信广场三种物业功能之间的价值联系
特征2：城市综合体开发需要对土地进行高强度、高效率的利用
高密度、集约性：开发强度大，容积率多在10以上；建筑高度和密度均很高，人口密度大，白天及工作日商务人流密集，夜晚及周末居注消费人流集中，各种人流形成互补 土地使用的均衡性：不同类型、价值的土地分布不同功能的建筑；在不同时段都有两种以上的功能在运作
各种物业在一天24时内的主要使用时段分布
城市综合体的特征和价值
纽约洛克菲勒中心：居住和酒店功能的补充提升项目的整体价值
洛克菲勒中心占地4.5万平方米，总建筑面积约67万平方米，属高强度的综合开发项目 最初包括办公大楼、购物商尝图书馆等功能物业，但由于缺乏居住功能的物业使该项目在夜晚的使用效率不高 后来建设了希尔顿酒店和高档公寓之后，夜晚和周末的人流量增加，知名度和辐射范围也不断增大，使该项目的整体价值得到提升
下沉式广场
办公大楼
希尔顿酒店
高档公寓
特征3：城市综合体需要打造内部和外部交通组织的完整性
与城市交通紧密衔接：内部交通与外部交通需要实现无缝衔接，使城市人流方便地进出 内部交通组织：完善的立体及平面交通体系使不同功能的建筑有机结合，良好的人流动线设计提升物业的整体价值
北京银泰中心区位图
香港太古广场区位图
“通道树型”（Access Tree）体系
城市综合体的特征和价值
香港朗豪坊：拥有完善的内部交通组织及与外部交通的良好衔接
朗豪坊裙楼4楼平面图
朗豪坊剖面图
地处旺角商业区，位于地铁站出口及城市南北向主干道弥敦道东侧，公共交通发达 内部空间的连接点与外部环境分隔，有利于减少外部交通对综合体内部空间活动的干扰
特征4：城市综合体的建筑空间应该具备统一性、连续性及标志性
整体统一性：城市综合体各单体建筑风格的统一；综合体与周边城市环境与肌理的和谐 空间连续性：城市综合体的有机整体性决定其在建筑空间上具备连续性，各建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系 标志性和可识别性：出色的建筑及空间设计，使综合体成为区域的视觉焦点
① 新加坡新达城独特的屋顶设计 ② 柏林索尼中心的鸟瞰图 ③ 柏林索尼中心的巨型天幕
城市综合体的特征和价值

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