长沙中信新城文化广场 项目营销策划报告 谨呈：湖南省中信控股有限公司 世联地产 2008.02.27前提。 本次报告营销思路形成必须明确2个前提。 前提1：市场环境 前提2：项目现状 1、销售量表现：11月第二周长沙市商品住宅期房共成交34．91万平方米，较之前一周减少1．49万平方米，成交量为3009套，较之前一周减少341套 2、销售价格表现：成交均价为3912元/平方米 金融政策影响出现：11月中下旬起新盘销售减半，市场均价松动，但明星大盘价格依旧坚挺 市场环境受金融政策影响，客户信心减弱，观望情绪加重——2008长沙政策波及影响仍然存在。 仍有近半客户依旧看好市场：刚性自住需求&保值投资客 市场观察：长沙奥园、绿城桂花城等这些兼具知名开发商品牌、展示/产品品质市场口碑好、大盘升值前景的项目开盘销售情况依旧不错，受新政影响小——这说明客户购买力没有问题，项目的“真实价值”与对项目的“信心”是决定购买与否的关键因素. 据调查，有54%客户购房需求受到新政策影响，投资者/自住客户影响程度近似 2007年供应后延：长沙市全年商品房施工面积约3100万㎡，累计批准预售937万㎡，同比增长22%；实现商品房销售面积894万㎡，销售金额306亿元，与去年同期相比分别增长29%和59%。 2007年上半年，长沙市商品房供求比例为0.76：1，出现严重的供不应求现象 。2007年长沙商品房销售量同比增长40.49%。90㎡以下中小户型供应占比为40.63%，销售占比为32.29%，比去年同期分别增长了12.43、5.08个百分点。 2008长沙放量供应1200-1500万，政策保障房将大量入市，增大市场压力。 2008年，经世联排查未来长沙的市场整体放量在1200万-1500万。其中，中低价位、中小套型普通商品住宅（含经济适用住房）和廉租住房占70%以上 2008年，长沙市区经济适用房建设总量控制在100万㎡左右；由政府通过划拨方式供应1200亩土地用于保障性住房建设，其中经济适用住房建设用地1100亩，廉租住房建设用地100亩。