目录
一、项目产权关系 4
二、项目基本情况 4
1、区域位置 4
2、占地面积 4
3、交通环境 4
4、周边配套 4
5、工程进度 4
6、原物业规划情况 5
7、项目相关的批文 6
三、项目拟转让情况 6
四、项目竞买价测算 7
(一)测算对象 7
(二)测算时点 7
(三)竞买价含义的定义 7
(四)估价对象市场定位 7
(五)估价对象规划 7
(六)估价方法的选用 8
1、假设开发法计算公式 8
2、技术路线 8
3、测算依据 9
(七)续建工程开发周期 9
(八)物业销售经营计划 9
(九)物业租售单价的确定 10
一)住宅物业销售单价确定 10
1、当前销售单价确定 10
2、本物业销售期间销售单价确定 11
二)裙楼物业租赁单价确定 11
1、一层租赁单价确定 11
2、二至四层租赁单价的确定 11
三)办公物业租赁单价确定 11
1、比较实例选择 11
2、比较因素选择 12
3、比较因数条件说明 12
4、比较因数条件指数 13
5、比较因数修正 13
6、待估物业租赁比准价格 13
四)车位物业租赁单价确定 13
五)物业租售单价汇总一览表 14
(十)测算过程 14
一)测算估价对象开发完成后的房地产价值 14
1、确定开发完成后销售部分物业的净收入 14
2、确定开发完成后租赁部分物业的收益价格 14
【1】确定年租金总收入 14
【2】确定年出租总费用 15
【3】确定年净收益 16
【4】确定资本化率 16
［1］确定求取资本化率的方法和步骤 16
［2］选择可类比交易案例 16
［3］计算过程 16
〖1〗求取交易案例每建筑平方米物业的年纯收益 16
〖2〗求取交易案例的资本化率 17
〖3〗求取待估物业的资本化率 17
【5】确定收益年期 17
【6】确定开发完成后租赁部分物业的收益价格 17
3、确定估价对象开发完成后的房地产价值 18
二)续建成本 18
三)管理费用 18
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