**项目投资收益测算分析 报告框架及分析内容 项目背景及规划指标 本项目由公寓、商业、办公等物业组成，具体的项目规划指标如下表： 贴图 贴图 贴图 财务报表体系 本项目主要采取以下三类报表作为投资收益分析的主表： 成本核算细表 投资、收益估算表 现金流量表 Part.1 项目总收益计算 销售收入计算 所以，该项目住宅部分销售总收入为：g*住宅销售面积（其他部分同样方法计算）本项目可售部分为**，可售面积为**，项目分6年售完，各年的产品均价及销售总收入如下表： 租金收入计算（以写字楼租金为例） 本案办公楼租金=2.2元/平方米/天（建筑面积）项目甲级办公楼面积为10000平方米，办公楼租金收益以项目预计投入使用的2014年开始计算，以每年3%的租金涨幅计算，第一年除去40%的不确定因素，之后的每年则除去10%的不确定因素： 各年预期租金 ＝ 当前平均租金 ×（1＋3%）2012年（1＋3%）2013年（1＋3%）2014年…（1＋3%）2032年从2013年开始，未来20年的写字楼租金收益为2.01亿元。 Part.2 项目成本计算 土地成本 基础设施费 主体建安工程费 前期费 营销管理及财务费用 成本汇总 Part.3 项目财务综合分析 ※ 举例说明 项目背景：位于上海杨浦区，为商办综合体项目，产品包括办公楼、商铺、LOFT公寓式办公楼。 销售收入合计：办公楼总销金额+商铺总销金额+10000平方米持有物业的租赁收入＝8.88亿元+4.19亿元+2.01亿元＝15.08亿元 投资估算分析 投资估算即为直接开发成本，由项目实际产生的成本进行分类并综合计算，估算总建设投资成本。 经济收益分析 方案一：（自有资金26950万元，保留10000平方米甲级办公物业及无偿提供给政府使用的面积，其余物业全部销售）。 经济收益表： 通过投资估算表及经济收益表，我们可以绘制出该项目的现金流量表。 现金流量表在现金流量表中，项目税前利润为56123万元，税前利润率为62.55％，税前自有资金的回报率为208.25%，从财务成本上看可行。 当折现率设定为15%时，内部收益率（IRR）为30.63%，净现值(NPV)为17412，该方案可行。 附：几个专业术语的解释 比如，有物品A，准备一年后出售，可估计卖到115元，现决定立马出售，那么A只能卖出100元，也就是说一年后出售的物品A折现到今年出售，损失了15元，折现率可粗略计作15%。（折现率就是1年后到期的资金折算为现值时所损失的数值，以百分数计。） 相对于卖方而言，希望折现率越低越好，未来收益折现成目前价值损耗的利益越少越好；而作为买方，则相反。（房地产投资行业一般折现率取8%-15%，折现率肯定比一年定期的国债利率高，因为国债利率可定义为无风险报酬率。而折现率基本可看作是报酬率的反过程。） NPV： IRR： 基于折现率基础上，对未来各年的净现金流量折现后的价值总和，减去初始投资额的价值差。 对于一个投资项目而言，净现值为正，表示项目方案可行；净现值正值越高，说明项目越优质。（作为多种方案比较时的一个选择依据。） 内部收益率，表示项目投资实际可望达到的收益率。也就是当净现值等于0时的折现率。（一般20%作为项目安全度的临界点，越高表示项目越优质。） 折现率：。。。。。。