大唐电信（天津）科技产业园项目 可行性研究报告 2017年12月 第 2 页 九州天昱 本 案 定 位 流 程 图 本案市场定位 本案的前景与展望 市场研究 地块限制条件 市场定位可行性论证 以价值创造市场 以竞争力规避风险 独栋办公价值点 2017年12月 第 3 页 九州天昱 目 录 一、市场研究——天津写字楼市场分析 二、可类比项目与潜在竞争项目深入分析 三、本案市场定位 四、以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点 五、以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析 六、本案产品规划设计建议 七、合作方式初探 2017年12月 第 4 页 九州天昱 一、市场研究——天津写字楼市场分析 1、天津写字楼的历史发展阶段 2、天津楼市场供求分析 2017年12月 第 5 页 九州天昱 天津写字楼的历史发展阶段 第一个发展阶段：1991-1997年，起始阶段 第二个发展阶段：1998-2002年，市场低迷阶段。 第三个发展阶段：，迅猛发展阶段 2017年12月 第 6 页 九州天昱 第一个发展阶段：1991-1997年，起始阶段； 代表项目：国际大厦、远洋大厦； 2017年12月 第 7 页 九州天昱 第二个发展阶段：1998-2002年，市场低迷阶段； 代表项目：金皇大厦、泰达大厦、今晚大厦 ； 2017年12月 第 8 页 九州天昱 第三个发展阶段：，迅猛发展阶段； 代表项目：信达广场、天津中心、赛顿中心、津汇广场 ； 2017年12月 第 9 页 九州天昱 市场研究——天津写字楼市场分析 1、天津写字楼的历史发展阶段 2、天津写字楼市场供求情况 2017年12月 第 10 页 九州天昱 1、市场供应情况：年度供应情况 2017年12月 第 11 页 九州天昱 2、市场供应情况：供给分布（一） ■ 当前优质写字楼主要集中在南京路沿线、小白楼区域、友谊路区域，同时开发区及海河沿线有一定存量。其中南京路甲级写字楼权重大，平均租金高；小白楼区域由于写字楼品质较高，空置率较低，租金水平也较高；海河沿线项目不多，但未来五年供应量提升很快，同时有大量高端办公物业进入市场，未来发展潜力非常巨大。泰达区域本季度由于滨海金融街等主要写字楼租金小幅上涨，从而平均租金维持较高水平。 ■ 截至第四季度末，天津甲级写字楼总供给量为64.2万平米，河西区存量占51%，其次是和平区占35% 2017年12月 第 12 页 九州天昱 2、市场供应情况：供给分布（二） 在本市已经投放市场的甲级写字楼只有17座的体量，其中绝大部分都分布在和平、河西两区，和平区共有甲级写字楼5座，河西区共有甲级写字楼9座，从面积上分析，和平区的甲级写字楼存量为11.8万平方米，同样的数据在河西区则达到了27.3万平方米，两区共囊括了14座甲级写字楼，合计占到甲级写字楼市场总存量的82.4%。 天津市的甲级写字楼分布主要为两个路段，第一：内环线南京路南面；第二：外环线的围堤道路段。其中第一部分拥有甲级写字楼10座，数量上占有天津市甲级写字楼的59%，黑色区域共有甲级写字楼4座，占天津市甲级写字楼总数的24% 2017年12月 第 13 页 九州天昱 2、市场供应情况：供给分布（三） 天津市区现有乙级写字楼12座，和市区甲级写字楼一样，天津市区乙级写字楼的主要特点也是分布较为集中，其分布主要也是在和平区和河西区两个区域，其中又为河西区最多，共有6座乙级写字楼，为天津市区乙级写字楼现实存量的50%，和平区共有4座，和平、河西两区共占有天津市区乙级写字楼现实存量的83%。 出租率和甲级写字楼比较，天津市区乙级写字楼销售情况更胜一筹。 除了天津电子科技中心、三联大厦、友谊大厦这3座开盘不久的乙级写字楼外，其他乙级写字楼租售率均在80%以上，平均租售率为92.9% 2017年12月 第 14 页 九州天昱 3、市场供应情况：新增供应量 ■ 度12个写字楼项目竣工投入使用，总供应量达到43万平方米，其中甲级写字楼占总量的一半左右，包括和记黄埔南京路项目、金融街津门津塔项目、中粮地产南门项目、新世界开发区等项目。且处于城市综合体中的新增甲级写字楼明显增多，写字楼逐渐告别单一的办公形态，融入综合物业功能的时代即将到来 2017年12月 第 15 页 九州天昱 4、市场需求情况：成交量 ■ 度各大甲级写字楼平均出租率达到了86% ■ 四季度，天津甲级写字楼的租赁净吸纳量约为7502平方 米，比三季度减少了2.9%，租赁成交主要集中在泰达和信达。 ■ 四季度，天津甲级写字楼累计销售面积约9730平方米，销售主要成交集中在信达和赛顿，成交面积为6000和3700平米。 ■ 第四季度写字楼整体空置率为16%，环比下降0.7%。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看