北京通州梨园镇
项 目 建 议 书
北京通州梨园镇
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通州梨园镇项目关键词
1、项目名称：北京通州梨园镇
2、项目位置：北京市通州区梨园镇
项目四至：东至规划路，南至现状住宅小区，西至11站街，北至京津公路
3、转让方式：挂牌
4、交易对象：北京市土地储备中心通州分中心
5、一级开发商：新城基业房地产开发公司
6、开发属性：二级开发
7、规划用地面积：总占地面积为69200㎡，
其中：规划建设用地61200㎡,代征道路用地8000㎡
8、总建筑面积：175950㎡，
其中：（1）地上建筑面积：153000㎡；地下建筑面积：22950㎡（满足人防、部分车库、物业管理用房、设备用房和其他公共服务设施用房的要求,按15%估算）
居住建筑面积：12240㎡, 其中：普通商品房建筑面积104040㎡; 双限房建筑面积：18360㎡（满足政府规定）；
非配套公建建筑面积：30600㎡,
配套公建面积3000㎡，
9、项目容积率：2.5
控高：
控制高度：80米；
绿化率：≥30%
建筑密度：≤30%
10、预计挂牌价格：38250万元（土地出让金和土地补偿）
12、土地楼面价：2500元/㎡
13、项目直接成本：96009万元（含土地成本、建安成本及不可预见等直接成本，详见正文《投资估算表》）其中：
14、可售地上面积单方成本：6275元/㎡（直接总成本/地上可售面积）
15、周边调查市场均价：
（1）普通住宅（毛坯房）7800元/㎡
（2）商业整体15000元/㎡
16、同类可比产品最低价格：
（1）普通住宅（毛坯）6584元/㎡；（当代名筑）
（2商业整体12000元/㎡
同类可比产品最高价格
（1）普通住宅（毛坯房）： 8478元/㎡；（新通国际花园）
（2）商业整体15000元/㎡
17、项目预计销售均价：整体均价8843元/㎡，其中：
（1）普通住宅7100元/㎡
（3）商业整体1500元/㎡
18、预计总销售收入153195万元
其中：
（1）住宅销售收入87345万元
（2）商业销售收入45900万元
(3)车库收入19950万元
19、预计项目利润40333.90万元
20、投资利润率：31.51%；
21、投资回收期：24个月
22、付款方式：
建议结论：
收购该项目公司100%股权
理由：
1、该项目紧临通州梨园，属通州区的居住区，具有明显的地理、交通、商务优势；
2、通州区成熟地区，短、平、快项目，市场前景较好；
3、门槛相对较低，操作简单，交易方式安全；

目 录
第一部分 项目情况简介
一、项目概况
二、项目经济技术指标
三、项目功能分布
四、项目进展情况
第二部分 项目市场分析和项目定位
北京市房地产市场分析
区域市场分析
市场调研数据
市场调研分析
项目定位
第三部分 项目经济分析
一、成本分析
二、投资估算表
三、收益分析
第四部分 转让价款支付方式
第五部分 项目开发条件及文件

第一部分 项目情况简介
一、项目概况
1.项目名称：北京通州久居雅园项目
2.项目位置：通州区梨园镇
四至范围：东至DBC加州小镇，南至规划路，西至现状住宅小区，北至京津公路。地处通州梨园区域中心，地理位置十分优越。该地区属于通州区梨园镇的黄金地段

↑北
项目在北京市相对位置
↑北
项目在通州区的相对区位
项目的鸟瞰图

3. 项目实景
项目的南边界
项目的东边界

项目的北边界
项目的西边界
4.项目周边交通
轻轨
项目南侧市政路

5.项目周边实景
新城国际花园

二、项目经济技术指标
1、规划用地面积：总占地面积为69200㎡，
其中：规划建设用地61200㎡,代征道路用地8000㎡
2、总建筑面积：175950㎡，
其中：（1）地上建筑面积：153000㎡；地下建筑面积：22950㎡（满足人防、部分车库、物业管理用房、设备用房和其他公共服务设施用房的要求,按15%估算）
居住建筑面积：12240㎡, 其中：普通商品房建筑面积104040㎡; 双限房建筑面积：18360㎡（满足政府规定）；
非配套公建建筑面积：30600㎡,
配套公建面积3000㎡，
3、项目容积率：2.5
控高：
控制高度：80米；
绿化率：≥30%
建筑密度：≤30%
三、项目功能分布
功能分区为住宅、商业以及配套公建和地下车库

四、项目进展情况
目前已取得的主要相关文件详见第五部分《项目开发条件及文件》

第二部分 项目市场分析和项目定位
北京房地产市场调研
1、北京房地产行业长期看好北京房地产行业长期看好
根据调研，我们发现北京各个地区的房地产行情差异很大，北京房地产市场应该划分区
从区域来分析根据各地的差异，我们将北京房地产市场分为老城区（东城、西城、宣武、崇文）朝阳海淀区、其他城区（通州、昌平、丰台、石景山）

小结
朝阳海淀区二手房价格从08年2月开始回落5月份小幅反弹。 .其他地区的二手房价格从08年3月开始小幅回目前趋于稳定

老城区房价一直较为坚挺，至今仍维持上涨的格局

成交量有所回落但幅度不大在10％到20
2、房地产供求关系
供应角度3、分析房价的模型
总供应＝可售期房面积＋未签约现房面
根据调研，一般开发商开工到预售的工期约为12个月

下个月总供应＝本月总供应－本月销售面积＋12个月前的新开工面积
库存消化时间（单位：月）＝总供应/本月销售面积



库存消化时间自07存消化时间自07年年底以来大幅攀升
4、房价有一定负相关关系
因此，悲观情观情景
年底以来，由于销量大幅下滑，库存消化时间开始攀升并创出新高。 随着库存消化时间的上升，，北京房价开始滞涨，局部出现下跌

.根据调研结果，奥运对施工的影响约为3个月（7月、8月、9月），08年下半年楼盘供减少，北京房价有望维持高位。 如果成交量仍然持续低迷，库存消化时间将在09年上半年继续攀升，北京房价下跌将无法避免法避免。

乐观情景:北京房地产成交量能够乐观情景:北京房地产成交量能够在08年下半年逐步上升
5、从需求角度分析房价的模型
.通过调研，我们发现北京五环以外的需求以自住为主（90％以上），20％为北京人，80％为外地来京工作者，想在北京定居
80％以上的买房人群需要贷款

.自住人群的购买力主要由收入决定
.如果按照家庭收入的50％作为每月还款额，那么根据目前的平均收入就可以算出房价的
那么根据目前的平均收入就可以算出房价的合理价格

推导过程
(一） （二）＝ （三）＝ （四） （六）＝（五）/90
（一）×1.1×1.1 (二）×2 （三）/24 (五）
06年平均工资 08年年收入家庭年收入月供月供对应月供对应的总房 90平米房价
40117 48541.57 97083 4045 771429 8571
对结果的修正
.根据调研，我们发现北京各部委和事业单位存在大量自建住房的现象，，这类需求对价格不敏感，也不受宏观调控的影响北京公务员真实收入与工资单存在较大的差异，我们初步假设公务员的真实收入是工资单收入的两倍工资单收入的两倍

修正的结果
公务员总数 北京总就业人口 公务员平均工资 提升北京平均工资
284096 4530617 52800 3310.87
加上北京公务员其他收入后的模型
08年年收入 家庭年收入 月供 月供对应的总房款 90平米房价
51852 .44 103705 4321 818571 9095
结论
.以北京当前的收入水平，自住型为主的房价合理值应该为9095元/平方米

.根据调研，当前五环外商品房价格约为
10000元～11000元，结合之前供应模型对
北京房价看跌的判断，我们认为未来北京房价上半年仍存在10％的下跌空间，但下半年将止跌回稳

二、北京市房地产市场分
1、宏观经济环境分析
北京市经济增速回落，1-3季度GDP同比涨幅为9.1%
数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）
受国际金融危机的影响，外需大幅减弱，加上国家宏观调控政策等因素的影响下，以来北京经济出现回落走势；2000-北京市地区生产总值同比涨幅均超过10%，但下半年来，北京市经济出现回落现象；1-3季度，全市实现地区生产总值7586.3亿元，按可比价格计算，比上年同期增长9.1%。其中，第一产业实现增加值73.9亿元，增长0.9%；第二产业实现增加值1927亿元，增长4.1%，其中工业实现增加值1630亿元，增长4.9%；第三产业实现增加值5585.3亿元，增长11.1%

人均可支配收入持续增加，但消费者支出同比减少
数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）
随着北京经济持续发展，人均可支配收入不断增加；1-9月,北京市城镇居民家庭人均可支配收入为18577元，同比增长12.2%，扣除物价因素影响，实际增长5.8%；而城镇居民人均消费性支出为12101元，同比增长5.7%，扣除物价因素影响，实际下降0.3%。 居民人均支配收入同比上涨，而人均消费性支同比却下降，可见城镇居民消费的热情有所下降，对未来经济持续增长的信心不足；国家下半年以来不断出台的扩大内需，促进经济持续稳步增长的政策，有望使消费者逐步恢复信心

2、房地产开发经营情况
房地产开发投资总体仍呈下降趋势，带动固定资产投资回落
数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）
1-11月北京固定资产投资额达到3051亿元，较去年同期下降5.10%；其中房地产开发投资为1510.8亿元，占固定资产投资总额的
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