长沙西沃投资韶山路项目-----定位篇 2006 年7月22日
【项目定位需要解决的问题】 1、了解项目所处的地理环境，给项目定位提供了那些优势的条件？ 2、根据项目自身情况和市场环境，确立了项目定位成什么样的产品，树立什么样的市场形象？ 3、我们对产品酒店和酒店公寓的概念理解； 4、06年住宅新政对本案定位的影响； 5、根据市场住宅产品推导项目中酒店公寓和产权酒店的价格，确立市场可认知产品价格； 6、用租金和同区域同类的商铺两种价格推导模式，确立本案商铺可售价格； 7、项目总体销售额和投入成本的预算，预测项目可实现的利润； 8、本案酒店经营成本预算，预测后期经营可实现的利润； 9、确立酒店的市场形象、经营方式、客房配比、操作思路、目标客户群体定位； 10、确立酒店公寓的市场形象、不同户型组合定位产生的不同目标客户群体、购买者的使用方式； 11、确立商铺的市场形象、功能定位、业态组合、操作执行框架； 12、对本案整理规划概念、装修设计风格、装修标准作出建议； 13、确立了本案的开发节奏策略、销售时间控制、资金回笼计划、媒体费用投入计划； 14、制定了本案一期营销策略、销售时间节点、各阶段的销售策略、提升价格变化策略； 15、制定了本案一期推广策略、媒体投放组合策略、各阶段的推广安排、资源整合； 16、制定了项目执行单位工作关系、工作职责； 17、合美为本案所提供的具体服务工作内容；
项目定位思路框架：
【 地理位置】
地块位于长沙市东南部的雨花区内，准确的位置是韶山路67号，南与未来话剧院之间的规划路（未建设），北到老社区的小路，西沿韶山路，东依曹家坡小学；
关键字:韶山路、东塘商圈
未来CBD的雏形已经出现
【 地块四周及地块现状】
【 地块周边配套环境】
本案
商业、商务、行政、居住为一体的城市生活圈
商业设施：
友谊商城、阿波罗商城 、湖南影剧院 、五一商圈的商业等等
生活性配套设施：
各大银行 、家润多朝阳店、旺万家超级市场 、高桥市场、华天酒店、文化大厦、通程酒店等
医疗教育设施 ：
市妇幼保健医院 、省水电医院、中医附一医院、曹家坡小学、稻田中学、湖南中医学院 、二十一中、二十二中、十一中、十五中、雅礼中学等
娱乐运动设施
湖南大剧院、贺龙体育馆 、新世纪体育文化中心
地块所在区域就是我们未来推广地段预期价值及产升值、价值的必然因子
韶山路是未来崛起的现代都市CBD商贸区
【 项目规划草图】
项目SWOT分析
优势点： 项目地处韶山路，也算是城市中二级地段； 距离500米处的东塘商圈，进一步拉动项目区域的人气,形成不可阻挡的商机，也为项目带来机会； 项目的容积率较高，利润可佳； 项目周边人气较旺，有利于商业和商务的发展空间

劣势点： 项目有些偏离商圈，商圈效应难以把握； 项目规模小，对于住宅来说不利产生效应，价值难以形成最大化； 地块形状不规则，地势西低东高，项目规划 设计难度很大 。 所在街道业态分布较为浑乱，主要是餐饮和配套型小商业，且错杂分布，影响项目的形象；
机会点： 东塘商圈向北在扩张，目前韶山路商务和商 业气氛渐渐提升，利于项目的发展； 项目规模较小，但很适合打造商务性产品， 与其韶山路的环境相符；
威胁点： 项目所在区域大部分是老社区，目前长沙也正在逐步的对这些社区拆迁，后续将会产生一部分的项目，这些产品指标很可能与本案相吻合，这样会直接与本案构成竞争的势态

【市场环境对定位的结论】
【项目定位原则】
区域定位须遵循纵观大市场和区域市场，细致的考虑局部市场，并结合项目自有的特征，进行科学性、合理性、准确性的定位必须要考虑以下几点：
1、充分考虑项目的地貌特征、地理环境、地块的限制要求等； 2、必须迎合长沙住宅与商业等市场发展的空间，挖掘市场可行的空白点； 3、开发商利润最大化的前提下，也要保证资金的快速回笼； 4、尽可能以高调的姿态来开发，使项目树立高档的市场形象，并且能够迅速 的建立西沃在长沙的品牌基础； 5、项目的内部功能的相互协调，品质相互的提升；
【项目定位类型】
根据目前长沙市场住宅市场和酒店市场的发展，以及项目的自身特征，项目定位给予我们这样的思考：
【市场形象定位】
(豪生酒店名称)顶峰汇
五星豪门，城市领秀
五星级国际酒店 五星级国际酒店的服务标准 吃饭玩乐国际高档品牌的商业
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