新乡天下城2012年营销执行报告 同策咨询 目 录 壹、2012年销售目标 贰、2011年工作回顾 一、面临的竞争环境 二、项目营销推广回顾及来电来访分析 叁、2011年营销得失 一、项目目前存在问题 二、如何解决问题 肆、如何达成12年营销目标 一、客户竞争策略 二、针对市场与目标客户，如何解决销售问题 三、怎样与客户群产生共鸣 四、推盘节奏及推售策略 五、如何制造影响力 六、全年营销费用预算 壹、2012年销售目标 所有的目标最终都必须通过销售目标的实现来表现 2012年全年销售目标：1亿 2012年全年目标任务推导： 2011年目标计划 清盘： 1.一期多层余房50套； 2. 一期高层3#、4#楼余房15套； 推售： 1.一期高层1#、2#、11#楼共165套； 4.商铺推售：4间392㎡ 一期多层 高层余房 高层推售 2011年目标计划 产品梳理统计： 天下城2012年计划供应面积27331㎡，达到84%上午销售量需去化房源共234套（含商铺4套），计划回款额为8686万元，销售均价为37万元/套 贰、2011年工作回顾 一、项目面临的竞争环境 均价3100-4000元/㎡ 均价4000-5000元/㎡ 项目竞品楼盘营销研究 竞品楼盘对比分析： 项目竞品楼盘营销研究 竞品楼盘产品展示分析：绿地?迪亚上郡（实景展示） 绿地?迪亚上郡：展示面大，景观层次丰富，注重细节，品质突出。 体验营销效果显著，另外加上价格优势和品牌优势，使得迪亚上郡在销售速度上一直走在前列 项目竞品楼盘营销研究 竞品楼盘综合分析：绿地?迪亚上郡 项目竞品楼盘营销研究 竞品楼盘产品展示分析：建业?森林半岛 建业?森林半岛：成熟高档社区，河南龙头地产企业旗下的成熟高端产品。片区发展稍微滞后 项目竞品楼盘营销研究 竞品楼盘综合分析：建业?森林半岛 项目竞品楼盘营销研究 竞品楼盘产品展示分析：隆基?新谊城 将军文化走进新乡主题笔会 “大爱无疆，感恩中原”讲座 “隆基杯”少儿文化艺术大赛 隆基?新谊城：新乡本地实力房企开发，品牌基础和客户基础好，区位优势明显，注重活动营销 项目竞品楼盘营销研究 竞品楼盘综合分析：隆基?新谊城 项目竞品楼盘营销研究 竞品楼盘产品展示分析：绿都城 绿都城：省域化发展房企，成熟社区，市场口碑和客户基础较好。但片区发展现状滞后，配 套差 项目竞品楼盘营销研究 竞品楼盘综合分析：绿都城 项目竞品楼盘营销研究 竞品楼盘产品展示分析：金宸国际 金宸国际：标杆项目，占据城市稀缺景观资源，善于营销创新，政府关系好 项目竞品楼盘营销研究 竞品楼盘综合分析：金宸国际 项目竞品楼盘营销研究 竞品楼盘产品展示分析：星海假日王府 恒温游泳馆 休闲会所 金宸国际：本地实力房企，成熟社区，品牌基础和客户基础好，项目区位优势明显 项目竞品楼盘营销研究 竞品楼盘综合分析：星海假日王府 项目竞品楼盘营销研究 竞品楼盘产品展示分析：福兴国际 福兴国际：主打区位和配套优势，产品设计优秀。企业品牌及项目知名度低 项目竞品楼盘营销研究 竞品楼盘综合分析：福兴国际 项目竞品楼盘营销研究 竞品楼盘产品展示分析：上海公馆 上海公馆：项目品牌已经成功树立，高端社区形象和高品质广受新乡置业者认可 项目竞品楼盘营销研究 竞品楼盘综合分析：上海公馆 开发商品牌对比 竞品楼盘半数以上在新乡具有良好品牌基础。天下城项目虽然有前期“博筑花园”纠纷事件，但经过开祥置业的公关营销活动，企业和项目均在新乡市场建立起良好品牌形象 项目竞品楼盘专项对比分析 项目容积率对比 与竞品高层楼盘相比，本项目的容积率相对较低，具有一定优势，是项目品质的保证，在推广中需要重要宣传的卖点 项目竞品楼盘专项对比分析 项目产品类型对比 本项目规划有多层、高层住宅及商业配套，易于打造成为高品质小区，如何树立区域标杆。放大项目特有物业类型的资源优势，是本案在营销中需重点考虑的因素 项目竞品楼盘专项对比分析 项目建筑风格对比 竞品楼盘建筑风格多样，各有所长，本项目在意大利风情建筑的基础上改良，需要注重建筑细部处理，严格选材，用最独特的意大利风情赢得市场！ 项目竞品楼盘专项对比分析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看