冠利达大厦改造项目整体定位报告 CONTENT 报告框架内部环境解析区域客户研究外部环境解析项目深度剖析项目定位 环境分析 定位策略 外部环境解析 宏观环境分析 深圳写字楼市场分析 CONTENT 报 告 目 录 CONTENT 一场“政策的风暴” 从北方朝深圳袭来…… 宏观政策 政策风暴，雷声阵阵，各路媒体争先头条报到 楼市进入一个微妙的时代…… 强暴雨信号 观点一：这次出台的国六条的细则很“猛”，短期内将使得购房者持币待购静观其变，市场的成交量尤其是房地产三级市场将受一定影响。 观点二：对比中央今年出台的“国六条”及其细则，其与去年中央出台的政策“国八条”与“新八条”的一个最重要的区别在于，中央不但从“方向”给出了指引，还在细则做出了明确的规定，并未给地方留有丝毫的回旋余地。 观点三：此次调控并非终极调控，对于调控不到位的部分及调控成效不显著，或地方政府执行不坚决的地区和城市，不排除有进一步行动的可能 【中原认为 ，针对写字楼市场而言】 但是 宏观政策 自3月以来，新政频出，虽然一定程度上抑制了房地产市场的投机与投机行为，但政策出台主要针对住宅市场，对于商业和写字楼并没有实质性的影响，而且住宅税费的上涨，一定程度增加了房地产投资置业的成本；住宅房价的涨幅远大于租金的涨幅，住宅投资回报率下降使投资类型的客户逐步向商业和写字楼方向倾斜 本项目作为写字楼，市场表现相对乐观； 外部环境解析 宏观环境分析 深圳写字楼市场分析 CONTENT 报 告 目 录 深圳写字楼市场 04年写字楼供应达到历史最高峰。 05年有所下降写字楼的销售面积仍在逐年增加 资料来源：深圳中原深港研究中心 供求变化 二级市场 资料来源：深圳中原深港研究中心 深圳写字楼市场 受宏观政策的利好影响，深圳写字楼价格逐年走高，未来价格走势仍继续攀升 二级市场 说明： -的数据为深圳市国土局及深圳中原根据在建项目信息预测所得 热点区域变化 深圳写字楼市场 蔡屋围 华强北 人民南 中心 西区 中心区 南山 宝安 二级市场 随着南山商业文化中心写字楼项目的相继开发和宝安中心区的商业规划，地块竞拍，深圳写字楼市场西移趋势日渐明显 原来的主要全玻璃幕墙的设计已很少采用，多数采用中空玻璃与石材或铝扣板装饰，以大面积玻璃为主 主题化、个性化、配套化、生态化、人性化写字楼的出现，是客户细分，市场细分发展的必然结果。 如金中环（酒店式服务）、深圳动漫城（集动漫画创意+包装制作+出版发行等产业链形式的专业性写字楼）等 5A智能化都是各发展商使用最多的宣传主题。如：千兆网络光纤、自动消防报警与喷淋系统、智能化楼宇管理系统、智能化电梯系统、全信息化数字多媒体会议中心、智能化保安系统等等 深圳写字楼市场 供应品质变化 外在形象的多样化 客户定位的细分 5A智能化 外资企业机构受入世、CEPA和9+2的刺激，加快进深的脚步，大面积租购写字楼，与外地企业机构一道成为深圳写字楼租售市场不容忽视的重要力量 写字楼投资性买家重出江湖，并呈现出外资机构、内资机构带动国内小买家进场吸纳的特点 KIMBERLY-CLARK 深圳写字楼市场 租购群体的变化 2、深圳写字楼市场热点西移呈必然趋势 3、市场细分趋势明显，专业化写字楼将成为未来市场的热点 1、深圳写字楼良性发展，价格不断上升，市场承接力同步加强 4、租购群体多元化，写字楼市场投资气氛渐浓 深圳写字楼市场 深圳市场总结 区域写字楼市场现状 区域写字楼发展机遇 报 告 目 录 内部环境解析 区域市场未来竞争格局 宝安写字楼分布在广深公路（即107国道）沿线、创业二路沿线、新安路沿线三大板块；其中，写字楼物业分布在广深公路（即107国道）沿线居多 区域市场现状 写字楼分布 资料来源：深圳中原深港研究中心 宝安写字楼数量有限，体量较小，且有部分以商住楼的形式出现，缺乏高档次写字楼 区域市场现状 物 业 介 绍 与深圳其他区域的写字楼市场相比，宝安区写字楼市场起步晚、发展慢，供需没有经历过大起大落，一直保持在较低水平 资料来源：深圳中原深港研究中心 区域市场现状 供 需 分 析 租赁项目占主流，并且以只租不售为主。宝城写字楼近阶段入驻率整体上比较高，均达到90％以上，租赁市场形势良好 资料来源：深圳中原深港研究中心 区域市场现状 供 需 分 析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看