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数据来源：中国房地产决策咨询系统
04年7.1日至06年4.30日独栋别墅成交统计
数据来源：中国房地产决策咨询系统
06、07年别墅产品新增量预计将突破200万平方米
注：包括联体别墅
数据来源：中国房地产决策咨询系统
独栋别墅月成交区域分析
1. 别墅成交集中五大区域，浦东、青浦成交量最高2. 青浦圣堡、恒联名人世家4、5月成交活跃3. 交通、价格、花园面积成为客户购买别墅首选因素
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独栋别墅月成交价格段分析
1、2月低价产品、高价产品成交量高 3-5月低端价格别墅成交量急剧上升 价格成为近期客户购买着重考量点
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华漕别墅在售及未来供应量
独栋别墅竞争压力较小 区域存在联排别墅争夺客源状况
数据来源：中国房地产决策咨询系统
市场总结
需求量有所上升，市场有所回暖，但存量仍然较大，总体走势并不乐观
全市独栋别墅仍有1300套余量，05年4月至今月成交维持在200套以内；成交量偏小，独栋别墅销售存在压力
近期青浦区域独栋别墅成交活跃，交通、价格成为其主要卖点
区域内独栋别墅竞争压力小，但竞争放大至青浦区大西郊区域
区域内联排别墅供应量加大，价格达到15000元/平方米，拉升区域价格
楼盘分析
西郊庄园
诉求卖点
国际品牌聚集优势——奖项、8000-15000美金/栋/月，诉求投资回报
国际生态庄园优势——1000-3000平米花园
国际生活配套优势——双会所：西郊俱乐部8000平米；网球俱乐部12000平米
国际教育社区优势——国际教育社区
国际精英住户优势——住户身份（欧美、新加坡、韩国等；世界500强CEO）
国际交通便捷优势——嘉金高速，虹桥交通枢纽
诉求：配套
地图主要标示：各大国际学校、公园、网球俱乐部
交通动线
本案
地图主要标示：嘉金高速动线、古北、虹桥、徐家汇、F1国际赛车场
交通规划
地图主要标示：虹桥交通枢纽
成交客户分析
外籍人士占32%，港台人士占28%，中国客户占40%
上海本地客户占30%，江浙客户占到52%，，其它地区客户占到28%
自住客户为1/4，1/4为纯投资，50%自住兼有投资，投资倾向高
租赁及二手房
近期网上房源统计
租金报价20-25美金/月/ m2 ，二手房报价2.7-3.5万，对本案构成竞争
圣堡
诉求卖点
1.大西郊概念：
六所国际学校：
西华国际学校、德法学校、美国学校
新加坡学校、英国学校、韩国学校
银涛、大都会高尔夫等配套
2.便捷交通
3.建筑风格：欧式城堡；石材运用
成交客户分析
外籍人士占21%，港台人士占53%，上海本地26% ，少量外地
港台客户比例超过半数，多为青浦区企业主及古北虹桥一带客户
自住客户为30%，20%为纯投资，50%自住兼有投资
恒联名人世家
诉求卖点
佘山概念
产品优势：低容积率、高绿化率，环境优势；赠送露台、地下室
交通优势：沪宁、沪航、A9
成交客户分析
外籍人士占30%，港台人士占15%，上海本地40%
受佘山辐射，外籍比例较高，交通关系，上海客户比例高
自住客户为50%，15%为纯投资，35%自住兼有投资
楼盘分析总结
西郊庄园客户三分天下，客源面比较广，外籍、本地，外地都有涉及；其营销方式值得借鉴
圣堡港台客户比例高，同时吸纳了部分外籍客户
恒联名人世家临近佘山，但上海本地客户比例最高，30%外籍客户多为华裔
从圣堡诉求大西郊概念看，该楼盘已经利用到了金丰社区内资源
青浦拥有交通优势，同时在价格上也具有优势
青浦、金丰社区已经提升到大西郊区概念，共同抢夺西区客源
兰乔圣菲三期优劣势分析
优劣势分析
S（优势）
1. 地理位置稀缺，上海西区，教育资源最丰富社区
2. 兰乔圣菲品质高，客户感好
3. 三期增加产品附加值：地下室、装修花园、节能
材料等；面积控制好， 利于控制总价
4. 500亩鲜明风格社区，具有规模性
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
