上海·永泰·美兰湖F1-3项目 产品发展方向沟通 同策房产咨询股份有限公司︱第四区域研展部 TOSPUR Real Estate Consulting Co.Ltd. 2013.03 【1.0容积率下高密度产品选择，同时要保证产品的安全性】 【竞争激烈的总价市场，如何做到单位溢价最高】 【低密度市场红海竞争，产品如何脱颖而出，赢得市场认可度】 本案操作难点 产品 【项目前期定位】 核心问题 本项目产品线组合 【安全产品范围&高密度产品选择】 各产品面积段卡位【控制产品总价段&抢占市场先机】 项目产品亮点打造 【提升项目产品力&突出竞争能力】 同策本次沟通试图解决的三大核心问题 1.0 产 品 组 合 方 向？ Question Product Direction 立地条件 产品范围 本案地块容积率1.0，有条件出现纯别墅产品，实现项目的高端形象定位； 同时1.0容积率，有条件进行高低配，别墅产品与高密度产品混合，打造主流产品保证去化速度，实现稳定现金流。 本案容积率1.0 产品选择范围主要集中在低密度别墅产品，同时也可以考虑公寓产品 产品组合方向 容积率1.0产品组合案例 上海市场主流产品为叠加、联排、独栋以及大平层 华润佘山九里 产品组合方向 容积率1.0产品组合方向 容积率：1.0 类独栋别墅产品 4F叠加别墅产品 3F联排别墅产品 高价值机会产品 塑造项目形象 市场主流产品 产生稳定现金流 基本产品 平衡容积率 产品丰富性 相对低密度 相对中密度 产品功能 大平层产品 6F叠加别墅产品 相对高密度 本项目建筑限高20米，直接排除6F以上的高层公寓产品 我 们 的 安 全 产 品 ？ Question Security Products 容积率：1.0 4F叠加别墅产品 3F联排别墅产品 高价值机会产品 塑造项目形象 市场主流产品 产生稳定现金流 基本产品 平衡容积率 产品丰富性 相对低密度 相对中密度 产品功能 大平层产品 6F叠加别墅产品 相对高密度 安全产品梳理 关联市场扫描 区域市场验证/板块主流产品/安全产品范围 建议本项目出现类独栋别墅、4F叠加别墅及3F联排别墅产品 类独栋别墅产品 安全产品核心结论前置 安全产品范围