万马樱花府第营销推广策略 .8.20 针对临安万马樱花府第项目，我司专案小组多次对本案及周 边市场进行了实地考察和重点项目走访，并就本项目提出本 营销推广方案 目 录 一、市场分析 二、价值挖掘 三、推广策略 四、视觉表现 市场分析 宏观市场 竞争分析 客群特征 市场定位 临安市近年经济发展平稳，作为全国综合实力百强县(市)和浙江省首批小康县（市）,07年人均生产总值达到37494元。 临安整体经济增长速度较杭州市有一定差距 临安近年主要经济指标： 临安与杭州经济发展对比： (数据来源: 杭州及临安国民经济和社会发展统计公报) 杭州周边县市经济及房产相关指标： 临安市整体经济水平和房产开发规模上处于中上水平，仅次于富阳； 房价上，临安房价在所有周边县市中处于中等水平，作为距离杭州最近的周边城市，临安房价处于价格洼地 (数据来源: 各县市国民经济和社会发展统计公报) 03-07年，全市房地产销售量和销售金额总体呈增长趋势，特别在07年出现大幅增长； 近年，商品房竣工面积和销售面积接近。据统计，自改革开放截至07年底， 临安市共建成商品房302.42万平方米，销售272.42万平方米，供销基本平衡； 近两年新开工面积下降，随着整体房产市场形势的变化，08年上半年投资出现 萎缩，房屋施工面积 ，新开工面积同比下降。市场进入调整期 临安市近年房地产相关数据： (数据来源: 临安国民经济和社会发展统计公报) 临安市场微观趋势: 供应面： 1. 房产品供应结构微调： 新开盘公寓别墅比例从8：2调整为9：1，新上市楼盘的户型逐渐趋小， 市区公寓板块成为需求热点。 2. 客群细分和梯度消费明显： 楼盘价格区间跨度较大，其中高端别墅楼盘和高性价比公寓集中，中高端 公寓数量较少； 需求面： 1. 刚性需求为主,价格涨幅较小： 整体供求基本平衡，同时普通商品房的整体涨幅较小，均价3021.80元/平 方米，均价3229.45元/平方米，08年第一季度为3355.76元/平方米，去年 增幅为6.9%，今年一季度为3.9% 。 2. 高层市场接受度提升： 1至5月成交套数超过了多层14.46% 。高层户型小、均价开始与多层拉近。 介于90-100小户型高层有渐成成交主力的趋势 。 3. 二手房市场活跃： 08年一季度二手房住宅面积和套数分别同比增105.2%和76.3% 。 5月二手房成交面积和数量超过一手房 临安市场微观趋势: 受紧缩政策和房贷新政的影响，投资需求进一步减弱，自住需求成为市场主力； 临安的房地产市场属于随政策产生阶段性波动的平稳市场。 区域内部供求结构基本平衡，经过07年的急剧增长, 区域市场内存量和供应量较 少，进入间歇期。 临石公路与文一西路延伸段接轨，交通成本降低，临安逐步融入杭州大交通圈。 突出的环境优势和价格洼地使得临安成为杭州周边的重要潜力板块 临安市场总体特征: 自主需求为主； 市场内存量和供应量较少，进入间歇期； 有外向扩张趋势 临安市场 市场分析 宏观市场 竞争分析 客群特征 市场定位 区域市场板块划分： 临安市区主要分为四个房产板块：城西板块、城北板块、城中板块、青山湖板块。 本案处于城中板块，但因临安市场整体范围小，竞争范围不局限于城中区域 城西板块 城中板块 城北板块 青山湖板块 本 案 临安锦城区域主要在售楼盘基本情况： 从在售楼盘余量来看, 锦城区域多数楼盘为尾盘销售, 且新上市房源较少,最近开盘的是宝亿御景园。 从供应量上分析，本案主要竞争对手为御景园和燕东园 宝亿御景园 御景园余量较大， 其户型面积区间与本案规划有较高重合度，预计会同本案构成正面竞争 景观： “多层次、立体化”的园区景观； 主城区12万㎡山景公寓（靠近玲珑山风景区）; 户型： 采用较常规的面积设定， 90-116平方米设计为小三房，结合90方以下两房和140方四房，三房户型较多； 户型设计上飘窗和落地突窗应用较普遍，三房户型多为单阳台或双阳台设计（宽度分1.5米和1.2米两种）； 御景园主要借势于玲珑山风景区的景观优势，在区位上，相对本案更偏 离中心区； 产品线覆盖面积广，偏重140方以下中小户型，户型面积设定常规； 户型设计上整体方正，南北朝向、采光通风条件控制较好， 在飘窗和落地窗上有广泛应用，其他无重大创新亮点 中规中矩的城西山景楼盘 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看