长沙房地产市场风险评估
一、整体市场
（一）供求关系
1、供应量——相比08年将大幅缩水，市场存量依然巨大
房地产投资开发周期依开发规模而定，一般中小型规模开发周期在2年之内，从取得施工许可证到预售上市一般需要半年时间。本次预测未来期间供应量以上半年新开工面积为基数进行分析统计。根据官方公布数据，07年商品住宅新开工建筑面积达1138万平方米，08年上半年商品住宅新开工595万平方米；结合下半年全市土地的动工情况以及当前开发商对市场形势的判断，预计08年下半年商品住宅新开工面积为250万，09年上半年为200万平方米；07年初至09年上半年，预计累计新开工面积达2183万平方米；07年下半年长沙全市纯商品住宅已供应面积为383.23万平方米，08年预计在940万平方米左右；07年起至09年上半年尚有新开工建筑面积860余万平方米，考虑到部分项目半年内无法实现上市，预计09年全年供应面积将达700万平方米

图1- 1 长沙商品住宅市场09年季度供应量走势图
数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统
08年楼市步入严冬已成公认事实，09年将继续处于楼市周期的低谷。预测09年供应量将呈现低开高走，整体处在较低位运行的局面

第一季度：峰回路转，供应量锐减
由于08年第四季度供应量集中“井喷”，市场去化缓慢，造成楼市存量大幅囤积，销售压力剧增。同时，入冬以来，新开工项目工程建设进度放慢，从而导致本季度新增供应量锐减

第二季度：顺势回升，变化不大
春节长假过后，停建工程纷纷续建，加快工程进度。部分08年下半年达到预售条件因楼市低迷而观望的项目将在此阶段择时开盘，加之进入夏季以来，销售形势相对趋好，第二季度供应量将有所增长

第三季度、第四季度：振荡中调整，难以恢复到年前峰值
从08年土地市场来看，08年土地出让成交一度低迷，市场土地储备多为07年旺市期间囤积的土地。09年商品住宅供应量以之前土地开发为支撑。09年房价将处于稳定在相对低谷，市场刚性需求将出手，销售严峻形势将得以适度缓解，但年前新开工面积不足将制约全年供应量的时间节点分布，难以出现单季供应量超过280万平方米的情况

2、成交量——受益于价格探底，全年度成交量较08年中幅增长
受全球经济危机影响，中国房地产在08年经历漫长寒冬。08年长沙全市纯商品住宅成交量预计仅有494万平方米，比07年下降141万平方米。在时间上，季度成交量分配较均匀，其中第一季度成交130万平方米，二季度成交112万平方米，三季度成交128万平方米，四季度成交124万平方米。预计09年成交量将小幅回升，接近550万平方米，主要原因有三：
首先，政府积极出手救市，保护经济发展成果。房地产行业历来为中国经济主要增长点，从本年度频频出台相关土地、金融、财务、税收政策反映出政府对房地产的重视程度。面对由美国次贷危机引发的全球危机，中国经济增长速度放缓现状，国务院出台4万亿投资计划扩大内需，加强配套设施建设，避免经济出现大衰退，同时保证了就业率，居民现有购买力不会再度受挫

其次，价格相对触底，刚性需求及投资型需求增加。长株潭城市一体化加速区域城镇化进程，必将吸引大量外地人口迁入，加之城市80后步入结婚高峰期，为市场释放了一定的刚性需求。另外，09年长沙房价将在一个较低位僵持，市场观望氛围趋淡，回归市场的理性购房者必将把握此契机，适时出手

第三，供求结构调整，价格探底后有抬头压力。08年，长沙商品住宅市场新增供应面积为940万平方米，预计09年新增供应量为700万平方米。市场供应量锐减的同时，市场潜在需求呈上升趋势，09年市场销售压力相比年前得到很大程度缓和。在价格探底后，价格上的轻微上涨必将深刻触动犹豫观望者的神经，买涨不买跌的消费心理将导致观望需求转化为成交

3、供求比——供求关系适度缓和，依然供大于求
图1- 2 长沙商品住宅市场09年季度供求比走势图
资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
09年全年供求比预计为1.42，呈现供大于求的局面。较08年全年的1.9，供求结构发生了重大调整，主要表现在供应量比重的变化。09年第一度商品住宅供求比为1.21，供求矛盾在全年中最平缓。这一阶段，由于受季节影响，市场新增供应量较小，销售压力不明显。根据经验，第一季度为传统销售淡季，第一季度供求比值将会大于1.21

第二季度供求矛盾逐渐突出，供求结构失衡于供应。本季度，供应量剧增至200万平方米，市场去化量依然处于低位，供求比接近1.62，供求结构严重失衡

第三季度市场供求矛盾得以适度缓解，得益于供应量的减速，此阶段供求比下降至1.21。楼市进入下半年，市场活跃度明显高于上半年，成交量将大幅恢复（大大高于预测平均值），此时供求比值接近“1”，供求关系处于短暂平衡点

09年第四季度供求紧张关系将会有所反复。供应量的剧增破坏了第三季度楼市短暂的供求平衡局面，年度累计市场存量增加，本季度销售形势异常严峻，销售压力陡增，供求比值将远超过1.62，供求矛盾进一步加剧

4、消化周期预测
图1- 3 长沙商品住宅09年各季度末消化周期走势图
资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
长沙房地产市场起步较慢，05年之前市场被定向房及经济适用房所垄断，即使有部分商品住宅，也是采用了非市场化运转模式，如经济适用房、公务员小区、参照公务员小区标准定向开发的商品房。05年之后，随着商品房需求的持续增长，房地产固定资产投资额累年递增，到了07年，长沙楼市进入高速发展期，表现在供求量、价格双双上涨，市场整体去化快速

07年一季度末，长沙全市纯商品住宅市场存量为133万平方米（存量计算起止日为2002年），近5年间年均空置量不到30万平方米。从上图市场消化周期趋势图可以看出：07年全年季度消化周期均在2个月以下，销售形势大好，市场上各种类型需求旺盛，呈现单年度供不应求的气象，市场去化压力甚小。由于投资者对市场过于乐观的判断，08年房地产投资剧增，加之年前土地市场充
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