上海易居房地产研究院综合研究部 专题报告
利率周期和楼市关系研究：
加息周期和“9.29新政”的叠加
效应将使房价加速下调
专题报告
出品：上海易居房地产研究院综合研究部
执笔人：杨红旭 苏艳
电话：021-60868896 地址：上海市广延路383号文武大楼五楼
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易居专题报告: 利率周期和楼市关系研究
加息和“9.29新政”的叠加效应将使房价加速下调
“9.29新政”出台后,全国楼市整体正在出现降温。近期货币政策转向引起
业界强烈关注，甚至一个月内两次上调存款准备金率。但对房地产市场影响更大
的是加息。10月20日，央行颇为意外的上调存贷款基准利率，引发社会强烈关
注。其中一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点，而二至五年期存款的利率
上调幅度较大，达0.6个百分点左右，这是近三年来央行首次调整人民币存贷款
基准利率。在目前经济增长放缓、CPI持续攀升、房价居高不下、人民币升值压
力增大的时期，加息对于调控下的楼市将有怎样的影响？
加息对楼市影响的传递机制非常复杂，为了尽可能全面、深入、科学的判断
我国本轮加息周期对楼市的影响，本文主要从实证角度，通过分析我国、美国、
香港地区的历史数据，总结出相关规律，并结合我国楼市目前面临的外部经济环
境的特殊性，以及楼市本身的发展态势，以尝试性的推导出一些结论

一、 国际利率周期和楼市关系比较研究
（一）美国情况分析
1、利率周期变化分析
在金融危机之前，美国堪称世界上最自由的市场经济国家，但是在
金融危机发生后，政府也开始采取了严厉的经济手段来调控市场，其中宽松的货
币政策就是强有力的手段之一。作为最核心的货币工具，利率往往是货币政策的
重头戏。纵观近十年美国的利率变化周期，共出现过一次加息周期，即
6月至8月，历时三年多，每次加息25个基点，经过17次加息，联邦
基金利率由1%升至5.25%

共有两次降息周期，一次是2000年5月至5月，历时四年。在网络
科技股泡沫破灭和“9.11事件”使美国经济出现大幅下滑时，美联储采用宽松
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货币政策刺激经济恢复增长，三年内降息13次，联邦基金利率由6.5%降至1%
的历史低点；第二轮的降息始于9月，持续至今，联邦基金利率一路下
调，金融危机开始后，美国更是逐渐转向零利率的货币政策，12
月美联储宣布联邦基准利率为0—0.25%，并随后多次强调将持续实行零利率的
政策来促使经济复苏。面对经济回升乏力的不乐观形势，11月4日美联
储宣布启动第二轮量化宽松货币政策，将在第二季度前完成采购6000
亿美元的债券，每个月的采购额约为750亿美元，希望以此带动美国经济走出泥
淖

图1 2000年1月至9月美国联邦基金利率变化
联邦基金利率
数据来源：美联储
2、利率周期和房价关系分析
S&P/Case-Shiller（标普/凯斯-席勒）房价指数基本上代表了美国房价的走
势。由图2可见，近十年的数据显示，2000年-美国房价保持高速增长态
势，-上半年房价处于持续下行周期，到6月份房价才开
始止跌回升

首先，分析加息周期对房价的影响。上一轮加息周期始于6月，最
后一次加息是6月，累计加息17次，联邦基金利率由1%升至5.25%。房
价由上升转为下降的拐点出现在5月，也就是加息启动23个月、累计加
息16次以后，此时提升到5%。可见，房价短期内并未对加息做出敏感反应，而
是在接近最后一次加息时候，才开始出现下降。值得一提的是，5月之
前房价的长期持续上涨，直接导致美国形成了史上最罕见的房价泡沫，也成为了
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