通过了解，目前政府主要发展的方向仍是西海岸，由于海甸岛是海口最大的房地产开发区域市场，区域成熟度高，因此操作项目风险相对较小；而东海岸目前缺乏必备的市政配套设施，操作项目风险相对较大，但考虑其景观资源优势明显，加上处于未来城市发展方向，因此，后期前景乐观

通过对各地块的深入分析研究，再结合城市整体发展规划以及当地房地产市场发展现状后，考虑各地块的投资回报利润率，我们建议地块的开发时序为：地块三地块四地块一地块二

第一篇海口城市进入研究
第二篇海甸岛、东海岸发展研究
第三篇地块项目研究
第一部分海口城市发展研究
第二部分海口房地产市场研究
第三部分区域投资价值研判
第四部分地块解析
第五部分项目经济测算
第六部分项目经营目标与发展战略
目录
第一篇海口城市进入研究
【海口城市进入研究】
海口城市发展研究：旅游产业为主，未来发展前景看好 1、海南省会，政治、经济中心，交通枢纽，具备较大发展潜力 2、城市规模不大，人口增长幅度趋缓，流动人口占有相当比例 3、GDP保持较快增长，经济快速发展，但人均GDP相对较低 4、随着海南国际旅游岛的打造，必将带动海口的发展
海口房地产市场研究：总体平稳，后势强劲，典型外向型市场 1、海口房地产市场趋于成熟，地价、房价快速上涨 2、商品房市场年销售面积持续增加，销售均价稳步上升 3、典型的外向型市场，其核心价值是较高性价比的强势海景资源
观点
通过对于海口城市研究以及房地产市场研究，我们认为海口这座城市是适宜进入的

海南宏观概况/海南房地产概况/海南总体规划
海南省 全省陆地（主要包括海南岛和西沙、中沙、南沙群岛） 总面积3.54万平方公里（其中海南岛陆地面积3.39万平方公里）， 海域面积约200万平方公里

与世界著名的海岛度假胜地如夏威夷、巴厘岛、普吉岛等相媲美
海南岛位于北纬20.2度至18.0度
夏威夷群岛
巴厘岛
普吉岛
海南岛
N20°
N18°
海南是中国唯一的热带海岛省份
海南省近年经济增速连续保持在10％以上，有利于投资环境的改善和增强内需。 但08年同比增长9.8％与07年全年14.5％相比，降幅较大，与全国经济增速同样下滑正相关，说明海南经济较易受全国经济状况的影响。这与其较为依赖内地的“旅游经济”特征相符

海南省历年生产总值（单位亿元）
数据来源：海南省09年统计公报
海南人均生产总值（单位：元）
海南宏观概况/海南房地产概况/海南总体规划
海南固定资产投资（单位：亿元）
固定资产投资保持增长，年均增长15.7%。 08年固定资产投资总额为706.07亿元，增长速度为41%。 ，中海油、华能、南方电网等中央大企业加大了投资力度，推进甲醇、火电、跨海输电、港口等重大项目建设。投资涉及到重大基础设施、新型工业、交通运输业、农林渔业、旅游业等领域的建设投资、项目孵化、融资合作、资产和债务重组等

在国家扩大内需的宏观调控背景下，海南的基础设施建设进一步加强。 海南省预计三年内实现全会固定资产投资2400亿元。 其中重点工程280项,计划投资2070亿元。 投资480亿元,投资690亿元,投资900亿元

省委、省政府：抓项目就是抓发展
数据来源：海南省09年统计公报
海南宏观概况/海南房地产概况/海南总体规划
08年全省城镇居民人均可支配收入达到12608元，增幅为14.60%。 08年海南省社会消费品零售额为448.44亿元

海南城镇居民人均可支配收入（单位：元）
海南社会消费品零售额（单位：亿元）
数据来源：海南省09年统计公报
海南宏观概况/海南房地产概况/海南总体规划
□第一产业比值有所下降，以工业为主的第二产业比重提高5个百分点，这说明海南近几年基础设施建设明显加快，一批对结构调整起关键作用的优势产业项目竣工投产。而以旅游服务业为主的第三产业，比重始终较为稳定，并处在较为重要的地位

“十五”竣工投产基础设施和公共服务主要项目 1、粤海铁路通道，总投资477983万元 2、中线公路改造，总投资118000万元 3、海口-文昌高速公路，总投资60000万元 4、洋浦港二期，总投资77770万元 5、美兰机场扩建，总投资37830万元 6、东方-洋浦-海口天然气管道，总投资50200万元 7、全省农村电网改造，总投资111250万元 8、三亚学院一期，总投资21000万元 9、三亚航空旅游职业学院一期，总投资49600万元 10、省图书馆，总投资11450万元 “十五”竣工投产优势产业主要项目 1、洋浦金海木浆，总投资983314万元 2、东方1-1气田，总投资224825万元 3、海油天然气化肥，总投资268626万元 4、海南马自达汽车，总投资100000万元 5、海口“药谷”一期，总投资30120万元 6、三星光通信，总投资29000万元 7、博鳌水城一期，总投资140330万元 8、南山文化旅游区二期，总投资48529万元 9、五星级酒店13家，总投资780000万元 10、高尔夫球场6个，总投资70200万元
海南省2003、、产业结构变化
海南宏观概况/海南房地产概况/海南总体规划
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