目 录
第一部分徐州市商业发展背景分析1
一、市情概况1
二、宏观经济概况2
第二部分徐州市商业格局分析6
一、古彭广场商业圈7
二、火车站商业圈11
三、段庄广场商业圈12
第三部分徐州市商业服务业分析16
一、徐州市商业服务业市场整体研判16
二、重点商业服务行业分析19
（一）百货零售业19
（二）休闲娱乐业20
（三）餐饮业27
第四部分项目分析36
一、项目地块条件分析36
二、项目地段环境分析36
三、项目SWOT分析43
第五部分项目定位44
一、项目业态定位44
（一）项目业态定位方向44
（二）项目商业业态可行性分析46
（三）项目业态定位建议47
二、项目业种组合规划建议48
（一）项目业种组合规划思想48
（二）项目可行性业种甄选49
（三）项目业种组合规划方案51
第一部分徐州市商业发展背景分析
一、市情概况
1、地理位置
徐州市位于江苏省的西北部，东经116o22′～118o40′、北纬33o43′～34o58′之间，东西长约210公里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里.徐州地处古淮河支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，老黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖

2、气象气候
徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期；四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭

3、矿产资源
徐州市地层发育齐全，地质构造复杂，岩浆活动频繁，地质历史时期环境多变，为不同类型矿产的形成和储存，提供了良好的条件。现已查明和开采的矿产资源由铁、铜、煤、石灰石、大理石、钾、磷、岩盐、石膏、石英岩（砂）、粘土、白云岩等。丰富的矿产资源为该市传统工业发展奠定了坚实的基础，但同时由此而衍生的矿产开采、加工及化工产业也给城市环境带来一定负面影响

4、人口构成
至岁末，全市户籍人口916.85万人，其中徐州市区户籍人口总数172.96万人，占全市人口总数的18.9％，男女性别比例为106，市区60岁以上的老年人口占总人口比重小于20％，人口年龄结构较为年轻（见下图）。按照该市远景规划到2020年市区300万人、主城区220万人的城区规模

5、城市功能
徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区、环渤海经济圈的结合部，是四省经济的重要连接点。另外还承担着陇海——兰新经济带东部的中心城市、全国重要的综合性交通枢纽、区域性商贸物流中心和国家历史文化名城等多个重要角色

二、宏观经济概况
1、全市生产总值（GDP）
徐州全市国民生产总值首次逾千亿，达到1095.8亿元人民币，同比增长20.98％，占全省7.1个百分点，与2003年比下降0.2个百分点。可见徐州市近年来虽然GDP增速较快，但与江苏省内地区苏、锡、常、南京及苏北口岸城市相比，其发展速度仍旧较慢，从该市人均GDP增长速度看，其发展速度慢于全省平均水平。
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