1 常熟华府天地商业裙房 --- 招商定位报告 -9-3目录 第一篇项目概况 第五篇目标消费群体分析 第二篇项目所处商圈分析 第三篇 S.W.O.T 分析 第四篇 常熟市消费力分析 第六篇 项目招商定位原则 第七篇 招商构想 第八篇 三方工作时间表项目概况 一、项目介绍: 华府天地位于江苏省常熟市海虞北路、枫林路交汇处,紧临常熟市和各委办行政楼,以及海关和地国税大楼,项目距传统的方塔商业步行街约5分钟车程。 项目南北面宽约150米,东西纵深约为63米,户外沿街商业长度近270米。 本项目提供431个地下停车,对应476套住宅，按照1：2来设定，也应该有接近300个车位可以提供给商场的消费顾客使用，体现出高档商业配套的特质。项目概况 二、项目基本情况项目平面俯视效果图项目一层平面图项目二层平面图9 项目所处区域商圈图商圈内商业网点明细商圈分析 海虞路贯穿城市南北，北端连通高速公路，为往返7车道的新建高规格快速城市干道，车流数量巨大，沿路两侧政府事业机关和金融机构办公集中，联同正规划建设的其他商办项目，得益于交通的便捷和设施规划的先进，这里正在成为常熟的“中央商务区”。 枫林路连接城市东西，与珠江路、长江路一同承载从虞山方向进出城市中心的机动车。在三条主要道路中，途径枫林路进出城市中心的距离最短。 本项目所在区域（周边3个街区之内）缺乏集约的商业配套，即便已有的商业也只以零星的沿街店铺零售和小型餐饮为主（属于自主形成的），除了项目南面正在建设的沃尔玛购物中心以外。 目前正在形成的“城市中央商务区”产生了大量的高层次的配套商业需要，譬如商业宴请、休闲聚会、保健护理、礼品馈赠等，但是由于区内缺乏优质的商业空间和配套设施，导致本区域类似的需求大都在区外发生消费 12S.W.O.T 机会（Opportunities） 项目整体规模量不大，错位规划的优势随时会被其他项目赶超 离方塔街距离近，易受成熟商业的竞争威胁 项目周围在建项目带来的挑战 新的文化娱乐办证政策给本项目带来细分业态的限制 WT ST 威胁（Threats） 本项目尽管存在诸多缺点，但是补缺型商业的设置和未来专业的管理引导，致使商家短期获得成功的几率较大 WO SO 项目周边商业环境相当弱势 支持餐饮进入的针叶设施配置有局限 售后返租的小商铺对于内部装修投资较大的产业有租期过短的局限 缺点（Weakness） 优点（Strength） 内部能力 外部环境 地区零售购买力强 新兴CBD区商业需求比较集中 项目周围和海虞路沿线集约化商业供应匮乏，本项目有规划的时间优势 车流量大，可到达性较好 沿海虞路面宽，视觉效果好 商业内街的设计便于购物顾客序流动 四个区相对独立，使布局清晰、结构完整 CBD型商业带给常熟新的机遇，而本项目握有交通便捷和供应时机良好的优势机关的公务消费需要 定向顾客人流匮乏，与商务区内高素质消费人群的消费接触时间短； 附近居住人群数量较少，不能形成良好的商业消费习惯；15 常熟市消费力分析 一、 常熟市城市人口数量 53.5 51.27 104.77 53.31 51.00 104.31 53.03 50.83 103.80 2003年 万人 万人 万人 单位 女性人口数 非农业人口数 年末总人口数 指标常熟市消费力分析 2003年全市城镇居民人均可支配收入达到12,373元, 人均生活消费支 出为7,741元, 同比分别比往年增长20.5%和19.5%; 全市城镇居民人均可支配收入达到15,039元, 人均生活消费支 出为10,305元, 同比分别比往年增长21.5%和29.7%; 全市城镇居民人均可支配收入达到15,039元, 人均生活消费支 出为11,692元, 同比分别比往年增长14.4%和13.5%; 二、 居民收入情况分析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看