我国房地产宏观调控目标与效果的差异性分析：8月
1998年，在取消福利分房和实现住房货币化分配政策的带动下，
房地产业逐渐转向市场化并由此迈上快速发展的通道。在此后十年
里，房地产业从由初期的稳步发展到快速发展，到大幅调整，
呈现出一定的周期性。针对不同时期房地产业的发展情况，政府部门
先后出台了或刺激或引导或抑制性的宏观调控政策，产生的效果也各
具差异。为此，中国指数研究院从房地产市场宏观调控的必要性、目
标、效果与目标的差异性及其原因等方面进行分析，认为：政策效果
显现的时滞性、配套措施不完善、市场本身的内在规律是调控目标与
效果存在差异的主要原因，对政府部门而言，在制定政策时必须综合
考虑宏观调控的稳定性、透明性和协调性。对房地产企业和投资机构
而言，应当积极关注政府宏观调控背后的“逻辑”，关注此轮“刺激
性政策”可能的变化及其对房地产业带来的长期影响

一、我国房地产市场宏观调控的必要性
（1）房地产行业作为国民经济支柱产业，对国民经济和社会发
展具有明显影响
房地产业经过20余年的发展，1998年被列为支柱产业，随后进
入快速发展阶段，更是被列为重要支柱产业。房地产开发投
资占GDP比重逐年增加，从1995年的5.3%到已经上升到
10.2%，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。一方面房地产业通
过上下游产业（家电、建材等产业）以及刺激消费的形式，进一步带
动了经济增长，发挥了巨大的乘数效应。另一方面，房地产业的快速
发展还促进了人民居住水平的提高，城镇人口人均居住面积到
年底已达到29平方米。住房问题已经成为人民生活的关键问题，随
着我国城市化进程的推进，居民对住宅的需求将进入高速增长期，房
地产业发展潜力巨大。房地产业作为国民经济支柱产业的重要地位决
定了必须进行宏观调控，以确保其稳定健康发展

（2）房地产市场存在市场失灵，影响了交易的公平性和效率的
提高
房地产行业出现市场失灵现象，主要有两个方面：
第一，严重信息不对称导致“市场失灵”

房地产市场存在信息不对称性在一二级市场中均有表现。在一级
市场，国家把国有土地使用权出让给房地产开发商的过程存在着明显
的信息不对称，政府供地计划的不透明性和较差的执行力度在各地屡
次出现，北京、上海等城市已连续数年无法完成供地计划。在二级市
场，商品房的成本和质量等信息在买卖双方的分布也是不对称的，即
买主和卖主对商品房信息的了解和掌握程度不同，导致卖主对价格的
垄断和绝对的信息优势，买主由于缺乏足够的信息只能被迫的接受价
格和承担风险

中国指数研究院
中国房地产指数系统
电 话：010-59306990
邮 箱：gaojing.bj@soufun
我国房地产宏观调控目标与效果的差异性分析8月
我国房地产宏观调控目标与效果的差异性分析：8月
第二，房地产垄断行为导致“市场失灵”。土地的有限性必然造
成土地供给的垄断性，尤其是当地价上涨过快时，人们往往把土地当
成保值和增值的手段，从而影响土地的高效配置和合理利用

正由于房地产行业存在如上两方面的市场失灵，因此必须进行宏
观政策调控，才能确保房地产行业的稳定健康发展

（3）住房保障体系不健全，不利于房地产业的长期健康发展
从20世纪80年代起，我国实行住房改革。改革初期确定的目标
是住房的自有化和商品化，因此带有对基本权利的保障，一定程度上
能满足和实现城镇居民的居住需要。随着改革的逐步推进，新的住房
体制使得国家和单位从统包住房投资的职能中逐渐退出，个人成了住
宅投资的主体，形成了以个人融资为中心的住宅投资体系。1998年
《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》确
定建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，对不
同收入家庭施行不同的住房供应政策。然而在实际过程中，经济适用
房和廉租房在住房保障中的比例，远远没有达到满足需要的程度（自
以来我国经济适用房投资占比仅为5%左右，经济适
用房销售面积占商品房销售总量的5.5%）；并且存在资格审查不严，
保障对象部分错位；建设标准不严，户型偏大，品质跟不上；选址不
合适，交通不便利等问题，因此我国的住房保障体系尚不完善，无法
有效地实现对城镇居民住房基本权利的保障。因此必须通过房地产宏
观调控完善住房保障体系，解决中低收入家庭住房困难

二、我国房地产调控的阶段划分与目标类型
图1：我国房地产宏观调控政策目标的演变
GDP增长率房地产投资增幅
数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统
平稳发展期 快速发展期
调控期
全面调整期
住房市场化改
革；
积极财政政策；
支持住房消费
调控结构
抑制房价
调控供需、
抑制投资；
831大限；
土地招拍挂
稳定房价、
住房保障
复苏期
拉动市场复
苏
我国房地产宏观调控目标与效果的差异性分析：
1、1998-2002年（平稳发展期）——“促进房地产市场的稳定发展”
这一时期国家对房地产业调控的目标重点在于：大力促进房地产
业的发展，满足城市化需求，推动宏观经济的发展。主要政策涉及三
个方面：
（1）实行住房市场化改革，提高房地产投资收益，吸引社会资金
进入房地产业，加快房地产稳定发展；
（2）通过金融体系（商业信贷和住房公积金）为购房者和投资者
提供融资，通过增强居民购房能力和企业开发能力，促进房地产业发
展；
（3）通过税收制度提高居民购房和银行发放贷款的积极性

表1：1998年-2002年间主要房地产调控政策
资料来源：中国房地产指数系统根据公开资料整理获得
2、2003-.4（快速发展期）——“调控供需、抑制房价”
基于这一阶段房地产投资过热和房价上涨过快的现象，国家开始
出台一系列调整政策，通过调控供给总量以及需求总量，从而抑制过
热的投资和房价的过快上涨

具体来说，2月之前着重从土地着手调控住房供给总量：
（1）整顿清理土地市场，控制土地供给总量；
（2）土地实行招拍挂，提高项目自有资本金要求

从3月开始，为抑制房价快增长，政府开始着手通过金
融税收手段调控住房需求总量：
（1） 提高首付款比例和贷款利率；
（2） 提高住房交易税；
（3） 打击“炒房”。
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