“金水苑”年度策划方案
南通凯邺地产
“金水苑”营销策划方案 -2-23
一、项目销售现状 二、年度营销策略 三、年度营销计划
截止2月21日，金水苑共计销售152套； 其中已签合同99套，已签合同面积5767.61㎡， 已签合同金额￥30144608元，签约到帐共计金额￥22124698元。 详细情况请见下表：
一、楼盘销售状况
整体销售情况：
商 铺
商铺去化情况：
商铺去化情况：
的商铺销售计划： 纯底层商铺：惜售一层，争大利润空间。 1+2捆绑销售的商铺：同比区域同类产品，建议价格调整应具有一定的竞争力。 二层商铺：扩大百货大楼在区域内的影响力，连同返租模式，带动去化。 三层商铺：主动联络走访外部资源，带动整 层去化
商铺去化情况分析：
住 宅
公寓--8#销售情况：
公寓--12#销售情况：
公寓--16#销售情况：
公寓去化情况分析：
公寓：去化较迟缓，市场接受度差

原因：在区域内产品同质化，无特色；价格无竞争力；各项手续不齐全， 即使购买产品也因贷款顾虑不能正常签约
的公寓销售计划： 通过公关活动，争取1-2个有影响力的奖项，提高产品认可度。 类比区域同类产品，建议价格调整至具有一定的竞争力。 加快办理各项手续力度，争取尽快完善。 巩固已售房源，提高销售速度

别墅销售情况：
别墅销售情况：
别墅去化情况分析：
原因：作为高端别墅，与一般商品房同质化，无特色。 在同类价格的产品中，价格与附加值比例失调

同区域产品无竞争力，客户认可度极低

的别墅销售计划： 提高产品附加值。（如附赠底层花园、停车位、电器等） 进一步提高产品品质。（如设立样板区、对公共部位进行精装修处理， 提高产品档次）
二、年度营销策略
整合各方面资源，打破区域堡垒，弱化区域不足； 充分挖掘唯一性，在市场竞争中，保持绝对的产品优势和竞争优势 全面提升产品销售力，用优质性价比和竞争对手争夺同一层面的客 户，赢得市场 以“快、速度”夺市场，以“稳”应万变
推广策略 包装策略 产品策略 活动策略 促销策略 价格策略
策略执行方式：
推广策略 包装策略 产品策略 活动策略 促销策略 价格策略
针对港城地域的特性建议： 以二案为中心，覆盖周边长青沙、通州、石庄、江防、白蒲、郭园、下原等地。 以平面印刷媒体（宣传册、海报、DM宣传单等）、宣传车等传统媒介为主体，整合电视、广播、网络、户外广告、短信、现场看板等宣传途径； 通过公关活动，使楼盘获得1-2个当地较有影响力的奖项，通过颁奖活动大肆宣传。
商业核心价值的渲染 项目核心卖点的诉求 企业品牌形象的诉求
推广策略：
平面印刷广告：宣传册、海报、DM宣传单等 户 外 广 告：巨幅布幔、广告牌、灯箱、横幅、巡游车、T型旗、彩旗、彩带、空飘、POP挂旗等 媒 体 广 告：报纸、电台、电视台、互连网、短信等
推广策略 包装策略 产品策略 活动策略 促销策略 价格策略
建议对现场内外进行包装： 外：针对即将封顶的16#楼进行包装 现场看板内容的适当更换 内：主题背景墙墙 展板的形式及设计内容 洽谈区的家私及布局 其它装饰性物品
16#楼外墙包装示意图：
16#楼外墙包装示意图：
外：吸引更多购房者的关注 进一步渗透商业核心价值 内：售楼处暖场 营造销售氛围
外：针对16#楼体可采用发光字释放案场信息和电话或者释放核心商业百货大楼 所在地信息；也可在楼体上面拉大型喷绘布或者条幅等。 针对各销售活动方案，适时更换现场大牌内容。 内：制作一些展板装饰售楼处，可以渲染商业氛围、居住氛围、投资升值价值等为主题； 制作销控板给客户造成紧迫感，配合销售。 配合后期各活动适当装饰售楼处，增加互动销售道具。
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